集中供地，确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应，但并未实现“稳地价”。

今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制，会产生两个结果：

要么后端的房价难以控制，要么住房产品的质量越来越差。

集中供地，正从第一轮的摸索阶段，进入了第二轮的调整优化阶段。

集中供地被叫停再添一城

今天上午，杭州市规划和自然资源局发布公告表示，今年7月30日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让公告》出让的31宗住宅用地终止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。这批住宅用地，原定于9月7日、8日出让。

进入7月，不少城市陆续公布了第二次集中出让的地块详情；正常情况下，8月份第二轮集中拍地就要紧锣密鼓的开始了。然而，随之而来的却是各种延迟出让或中止出让的消息传出。截止目前，全国已有长沙、青岛、深圳、天津、济南等10余个城市中止或暂缓了土地出让，称将调整竞买规则。

第二批集中供地调整时间轴

7月29日：长沙规自局发布公告，第二批用地集中出让由7月推迟至8月。

8月6 日：深圳交易集团发布消息称，中止此前挂牌的22 宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

8月10日：天津规自局消息显示，天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此外，公告还明确了土地达到最高限价后，将以摇号方式确定竞得人。调整61宗地块最高限价，最高溢价率均降至不超过15%。对竞买企业资金账户进行相关限定。

8月11日：惠州发布消息，原定于 8 月 11 日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在被中止出让。公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

8月13日：福州规自局消息，原定于8月19日的土拍将延期至9月8日。此外，公告还进一步限制了地块最高限制价格，总计19宗地块最高溢价率均不得超过15%。

8月13日：上海土地市场官网消息，根据相关工作要求，为稳妥推进上海住宅用地集中出让工作，第二批住宅用地将于9月集中出让公告。

8月17日：济南挂牌截止时间调整到9月10日。调整住宅用地最高限价，最高溢价率不超15%。出让方式，由原定的“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，如两家以上企业达到最高限价，抽签确定竞得人。对房企的开发资质和资金同样进行了限定，参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

8月17日：苏州规自局发文，苏州土拍延期，将于9月16日再度开拍。与此同时，公告还发布了最新的竞拍要求，首先，对房企资质要求更加严格，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。其次，要求加强对房企资金来源的审核，对融资、借款的来源要求更详细，股东借款、金融机构融资、法人的借款、非地产企业融资等都被限制。第三，对部分地块一次报价最高限制价格做了调整，整体地价下调。

8月18日：杭州规自局发布补充公告，杭州第二轮次地块停止挂牌，将于8月31日前重新公告。

8月18日：青岛重新挂牌87宗地块。此次重新挂牌发生了两个变化：一是土地出让宗数减少13宗，高新区崂山等地块规定了最高限价；二是土拍规则的变化、新玩法来了，包括严格要求竞拍房企资质，加强对购地资金来源的审查，控溢价竞品质，违背规则3年内不得在青岛拿地。

另据公开消息，北京原计划于7月，广州原计划于6-7月进行的第二批集中供地，目前时间尚未确定。此外，重庆、沈阳等城市也均已延期。

今年以来，在“房住不炒”的住基调下，多个城市开始施行“两集中”供地。截至6月底，22城均已完成第一轮集中土地拍卖，首轮22城集中供地合计出让802宗涉宅地块，土地成交金额达10552亿元，占2020年22城土地成交总额的42.8%。平均楼面价达1万元/平方米，较2020年同比上涨了15.1%。

7月中上旬无锡、深圳两城发布第二批集中供地，到7月末，天津、福州、杭州、济南、青岛、沈阳、苏州等7个城市扎堆供地，上海也发布了预公告。共有11个城市推出第二轮集中供地，11城涉宅用地供应面积达5218万平方米，较第一轮供应面积增长18%，厦门、长春、无锡、深圳、青岛、沈阳、福州7个城市供应规模均增加，其中厦门、深圳、青岛供应规模翻倍。从供地规模看，第二轮供地规模高于首轮，其中厦门、深圳、青岛翻倍。

“两集中”供地初衷是稳地价、稳房价、降预期，然而第一轮集中供地中“高溢价”、“地王”频现，多个城市土地市场甚至出现上涨行情。整体来看，集中供地并未抑制土地市场热度，部分城市地价不减反升，与政策目的不符。

8月10日，自然资源部召开闭门会议，对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

多家房企认为，集中供地的实施效果与其抑制市场过热的本意南辕北辙，反而导致了开发商供地恐慌，一窝蜂哄抬了地价，压缩了成本……这次多地叫停第二批集中供地，是对两集中实施的“打补丁”。

“稳地价”措施需要推倒重来

土地市场正出现前所未有的变化！这对房地产市场产生怎样的影响。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受了记者的采访。

集中供地，确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应，但并未实现“稳地价”。今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制，会产生两个结果：要么后端的房价难以控制，要么住房产品的质量越来越差。这不是管理层想要看到的，也与“两个集中”供地的初衷相违背。国家推“两个集中”，除了要增加热度城市的供地外，另一个目的就是稳定地价、结束“抢地”内卷和地价和房价的“上涨循环”。

今年年初，自然资源部在部署“两个集中”供地时，就预料到了可能出现的问题，文件明确提出，加强对“两个集中”实施情况的督导，“稳地价”落实不到位的，启动约谈问责，并及时调整方案。

“限地价、竞配建”，本质上是通过提高开发商的隐性成本，将失去的地价以另一种形势弥补回来。同时，这种模式还将本应该由政府提供的公共配套绕道由开发商来完成，混淆了政府和市场的边界，最后由商品房价格上涨来买单。

未来5年，公共住房、保障性租赁住房是住房工作的重点。尽管要发挥市场的作用，但政府的作用不能旁落。由开发商来配建，可能出现地方政府“落个清静”的结局，导致最后供应的质量不高。上一轮，“竞配建”、“竞自持”出现了很多问题，比如接收难、让企业运营、税费减免认定不了等等，这些都由企业来背锅；开发商”竞自持”的项目在“十三五”挺多，但到现在没有了下落。有的项目商品房部分早卖完了，但自持部分迟迟不推出，甚至变相闲置或转让。

原来的模式下，地方政府追求土地价钱最大化、价值最大化、利用最大化，导致国家“稳地价”部署在实践中走歪或被突破，也是导致实际楼面价不断上涨的主要原因。

新的模式下，土地该卖多少钱，要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定，地方拿走该拿的，就打住了。最后地该给到谁？摇号、一次性终次报价（上海、苏州、东莞已经开始做了）都行。反正，不能让开发商往死里PK，竞完地价、再竞配建，甚至后续还有公建配套等等，最后还要限房价。 

新的模式下，先控制出让底价，然后规定最高限价为出让底价的一定百分比（比如110%），地方政府就拿这么多，剩下的全部给到市场。然后，通过“地价-房价”联动，从容地对新房价格进行限制。这样，既能控制住房价，还能给开发商合理利润。

未来，“限地价、控房价、竞品质”将是热度城市供地的普遍规则、长效机制，并写进出让合同中。当然，地价低，不是谁都可以拿。一方面，要控房价，另一方面要竞品质，品牌开发商的将脱颖而出。 土地出让规则上，国家的目标与地方不同，甚至相反。规则最终确定，将是二者目标的融合。不存在一致模版，不同城市、不同时期的形式也不同。

不管如何，经营土地、推高房价的时代过去了。