对资金违规流入楼市的监控，追踪到了担保行业。

近期，广州和深圳分别通过下发通知和约谈小贷担保公司，对赎楼担保、过桥贷出手。

过桥贷、赎楼贷，本是买房过程中银行贷款未批下来前，个人为完成过户而申请的短期借款。今年，银各地监管部门对经营贷、抵押贷严加核查，一些人通过银行贷款炒房“此路不通”，转而求助担保公司。

发现“经营贷”换马甲提前流入楼市

根据21世纪经济报道，广州市地方金融监督管理局在下发通知中表示，近期，广东银保监局在核查银行个人经营贷、消费贷违规流入楼市工作中，发现个别小贷公司基于银行出具的经营贷同贷书等文件向其客户发放贷款，供其客户资金周转、提前使用未来经营贷资金，但其客户将上述资金用于偿还住房按揭贷款，再利用经营贷资金偿还小贷公司贷款，实现用经营贷替换住房按揭贷款的真实目的。小贷公司的上述业务虽然基于银行经营贷发放贷款，但因贷后管理把关不严客观上造成银行机构住房按揭贷款额度虚增，助推银行信贷资金违规流入房地产市场。

今年初，央行广州分行和广东银保监局联合发文严查个人经营性贷款、消费类违规进入楼市，堵住了部分人通过个人经营贷、房屋抵押贷从银行渠道获取资金炒房。

有银行人士告诉券商中国记者，为了严防经营贷、抵押贷资金违规进入楼市，广深有银行对于正常经营贷、抵押贷增加了放款条件，其中就包括申请人用审批过户不满1年的房产抵押、申请人在6-8个月内有房屋买卖或过户等行为。这一规定导致部分原计划用银行贷款进入楼市的人，出现6-12个月的资金缺口。为了凑齐资金，不排除有人将目光转向担保公司、小贷公司这类中介机构做短期借款。此外，银行房贷额度紧张，也导致部分人在房产交易过程中，需要找中介垫资。

据了解，广东严查贷款资金违规进入楼市的行动并未停止，本次顺藤摸瓜，针对小贷、担保等中介的监管已经在路上。

广州市地方金融监督管理局已于近期下发通知，要求各小贷公司全面停止上述“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清，上述业务清理情况将作为2021年度小贷公司监管评级的重要内容。

今年3月16日，广东省通报，辖内（不含深圳）银行机构完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

深圳约谈9家融资担保公司，提醒慎做“赎楼担保”

深圳市政府金融监管局官网显示，近期，市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈。

与广州的行动理由类似，深圳此举也是“防止经营性信贷资金违规流入房地产领域。”

深圳市地方金融监管局指出，各融资担保公司应对照各项监管要求，全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务，一旦发现违规情形，应提前结清相关业务，并向市地方金融监管局报告。如发现有公司员工违规参与、或合谋提供虚假资料套取信贷资金的情况或其他可疑线索，应从严处理，并及时向市地方金融监管局报告。

对于这类业务今后该怎么做，深圳市地方金融监管局强调，各融资担保公司应在符合国家和本市房地产调控政策的前提下，审慎开展“赎楼担保”业务及涉房地产“委托贷款”业务。深圳市地方金融监管局将继续秉持严监管、防风险的监管思路，结合现场检查、非现场监测等措施，严厉打击房地产市场违规融资行为。

券商中国记者从深圳一家大型担保公司了解到，深圳目前赎楼贷、过桥贷的月息在0.8%-1.2%之间，年化9.6%-114.4%。贷款额度根据房屋价值而定，上限可以达到评估价的7成，或者政府指导价的100%。

深圳民间金融发达，深圳市融资担保行业在全国处于领先地位。作为小贷、担保公司的主管单位，此次深圳市政府金管局虽未点名约谈的具体公司和具体问题，但是指向性已经很清楚，不得为楼市违规提供资金。

下一步加大对中介机构监管

针对部分中介机构行为难以监测的问题，今年3月份，广东银保监局在对银行实施的风险排查中就有所发现，当时提出，对不法中介机构等市场参与主体的违规行为进行共同打击，坚决惩处。

6月1日，推动长三角一体化发展领导小组全体会议在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理、推动长三角一体化发展领导小组组长韩正强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好长效机制，坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策稳地价、稳房价、稳预期。要强化协调配合，领导小组办公室要做好统筹和督促督办，三省一市要切实履行主体责任，形成推动长三角一体化发展的强大合力。

同日，银保监会召开“近期监管重点工作新闻通报”发布会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，前期针对一些城市经营贷违规流入房地产的苗头，银保监会会同住建部、人民银行联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，组织专项排查，开展专项推动落实工作。排查中发现，一些企业和个人挪用经营贷手段多样。

银保监会表示，下一步，将会同住建部、人民银行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施。同时，总结工作经验，完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，持续发力，久久为功，促进房地产市场平稳健康发展。

对于广深下发审慎开展“赎楼担保”及涉房地产“委托贷款”业务，广东省小额贷款公司协会常务副秘书长徐北表示，融资担保不是资金端，在资金违规进入房地产过程中扮演的角色并不是决定性的，只是一个辅助性的牌照，很多时候都是只是加快放款的速度或放大贷款金额，约谈最直接的影响是降低交易频率和交易速度。审慎开展“赎楼担保”业务及涉房地产“委托贷款”业务的说法，更多的可能是一种严监管的姿态。

徐北表示，资金违规流入楼市只能穿透式监管，目前的情况是“刚需”容易被误伤，很难把每一笔贷款都分清，除非压实资金方的责任。但是，现在的银行有点挑肥拣瘦，没有尽到尽职义务，低息揽储后借给所谓的“炒家”，把房价炒高了，最后吃苦的还是老百姓。

深圳、广州等一线城市的强监管态势至少还会持续1~2年，其他城市过一段时间相对会减弱。对房价的影响不会太大，刚需房价不会跌，因为影响房价在三个层面，短期看政策，中期看经济，长期看人口。刚需房流动性、交易的频次会下降，这对炒家来说利空，因为炒家需要高频的交易来挣钱。

徐北还表示：

第一，违规流入楼市的信贷资金95%以上来自银行，民间的资金、小贷的资金、典当的资金占极小部分。

第二，约谈担保公司最直接的影响是降低交易频率，比如原来三天放款可能会变成十天半个月，加大了炒客的成本。

第三，要尽可能避免一刀切，有些真正的刚需房，比如换房的、有学位的、有需求的、有经营的，要精细化甄别避免误伤。