经历了2020年的突然暴走后，2021年，上海楼市何去何从？

从1月市场的表现来看，这场自去年燃起的火依然在持续，未有退烧的迹象。

有别于此前年初受春节影响推盘节奏放缓，2021年1月，上海楼市用大推盘高认筹上演了一出“开门红”。

29个新盘蜂拥入市，带来7823套房源，几乎是上年同期的4倍，体量与去年“金九银十”期间单月入市房源量不相上下，且如此大体量的推盘依旧被热度高涨的市场所消化。

22个公开认筹的项目平均认筹率为244.13%，17个项目认筹率在100%以上，占比超77%，4盘再现千人摇。

克而瑞数据显示，整个1月上海商品房成交金额达到约666.8亿元，同比上涨约82.83%，触达近5年同期商品房成交峰值。同时，由于多家房企1月均有项目入市，TOP50房企当月权益销售总金额较2020年同期上涨超七成。

4盘千人摇

具体来看，1月29个入市新盘中内环项目有3个，分别为融创青雲壹号、中粮瑞虹·海景壹号和新湖上海青蓝。

“三兄弟”同日开盘，联袂打响申城楼市新年第一枪。

其中，收获认筹数、认筹率双料第一的是虹口鲁迅公园板块的融创青雲壹号，其以10.5万元/平方米的单价优势抢夺市场，237套房源共计收获了1044组客户认筹，成为当月第一个“千人摇”项目，最终认筹率达440.51%。

而距离青雲壹号400米的新湖上海青蓝，虽主打高品质，且有一期交付的珠玉在前，但由于单价高出前者近万元，即便最吸睛的85平方米小户型总价也到千万元，价格方面并不占优势，最终收获365组客户，认筹率达131.29%。

一同入市的还有备受关注的中粮瑞虹·海景壹号，作为瑞虹第9期，其上期项目瑞虹新城天悦郡庭于2020年实现105.5亿元销售额，位列上海楼盘第一位，也是年内唯一一个销售额破百亿的项目。

此次中粮瑞虹·海景壹号入市房源整体户型偏大，最小的为168平方米的三室，由于单价11.5万/平方米相较周边二手房倒挂明显，优势依然显著。即便是建成超15年的瑞虹新城二期，链家网显示其当前有7套挂牌房源，单价最低的为11.5万/平方米，最高的近14.8万/平方米。

连开连捷的瑞虹新城也延续了此前战绩，240套房源共收到760组客户认筹，认筹率达到316.67%。

和内环“三兄弟”一起扎堆入市的还有闵行新虹桥板块的金科新弘古北天御，24套叠墅均价11.3万/平方米，由于推盘量小，即便只收获了64组认筹客户，认筹率也达266.67%。

相较于古北天御的加推，市场更为关注其与旁边锦华公寓的公建面积争夺战，长达10年的协定与变动让这一矛盾悬而未决，2020年12月中旬双方曾就此事件爆发过冲突。此外，新弘去年9月便开始预热的弘久北外滩依然迟迟不见开盘，有传言称，项目方就预证价尚未达成统一意见。

去年12月刚开过盘的招商虹桥公馆乘热打铁，迅猛加推，氛围火热丝毫未受一期项目维权影响。去年10月，有招商虹桥公馆的业主在上海市网上信访受理（投诉）中心反馈称，“小区的外立面都多多少少存在空鼓不平整甚至渗水的现象，造成质量问题的原因恰恰是由于开发商建造房屋过程中为了节约成本，从而偷工减料。”

除了工程质量，也有业主在领导留言板上表示项目内部结构与当初约定不符，购买时承诺的南北通实际却因为实体墙严重影响了采光和通风。

有参与招商虹桥公馆项目认筹的购房者对《国际金融报》记者表示，其听闻过项目此前爆发的维权风波，也知道二期外立面在用材等方面并没有改善，但近来市场火爆让其已经没有选择的余地，“只能摇到哪个买哪个”。

此次招商虹桥公馆二期二批次项目开盘，取证均价为6.01万元/平方米，推出了80-126平方米的2-4房，共335套，最终项目收获了2914组客户认筹，认筹率高达869.85%，近乎九人抢一房。

大虹桥的热度依然在持续。除了招商虹桥公馆外，同板块的金地虹悦湾项目，均价6.1万元/平方米，320套房源最终收获1179组客户认筹，项目认筹率368.44%。

此外，松江泗泾板块的招商9号公馆入市推出79-98平方米2-3房产品，也收获了1465组认筹，认筹为494.93%。

至此，上海1月已经产出4个“千人摇”项目。

热度高涨引调控

在热度高涨的市场中，远郊盘也一改此前开盘清冷、去化漫长的境遇，成为众人哄抢的香饽饽。

松江区新城板块的华发象屿光星华府、合景天悦赋和泗泾板块的招商9号公馆、金地西郊风华，认筹率分别达到302.74%、114.58%、494.93%、115.85%。嘉定安亭板块4盘齐出，除了正荣悦珑府未公开摇号，路劲·悦茂府、中骏璟尚、万科莱茵半岛认筹率分别达到262.11%、210.99%、205.91%。大虹桥辐射下的青浦区更不用说，招商虹桥公馆二期、金地虹悦湾、中环境秋月3盘入市，认筹率依次为869.85%、368.44%、160.87%。

百花齐放之下，最终1月上海22个开盘项目5563套房源，共收获13581组客户出资认筹，月均认筹率达244.13%，虽较上月的253.47%微降9.34个百分点，但也创下近25个月以来的第二高。

新房和二手房市场近来的狂热也引起监管层的出手。

1月21日，上海“沪十条”发布，主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”优先摇号、加强信贷资金管理等五个方面；4天后，上海又将法拍房纳入限购范围；1月29日调控再度加码，上海银保监局发文将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。同时，市场上还有上海多家银行信贷吃紧、放贷速度放缓甚至个别银行阶段性停贷的消息传出。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，此次调控是有心理准备的，这轮楼市反弹的确凌厉，投机成分在提升，一些乱象导致市场情绪和心态不稳。在“一城一策”的调控思路下，深圳等诸多城市都有调控升级动作，上海在过热的情况下，调控升级是可以预测到的结果。

新政后，上海楼市又将何去何从？

卢文曦认为，调控举措落地后，市场不会由涨转跌，大概率是涨幅趋缓，即便有价格上的回落也属于合理状态，且调控后楼市虚火被压下，对于刚需、刚改类购房者是利好消息。

有头部房企营销人员对《国际金融报》记者表示，上海自从2016年以来就基本进入了首改和再改的市场，近期的政策虽然保护了首套纯刚需，但也挫伤了卖一买一的置换客。其认为，后续来看二手房市场将趋于稳定，一手房市场板块分化已经很明显，一二手倒挂、有优质资源（特别是学区）的区域依然会高热，某些供应特别大的区域比如临港，近期还有一些重大规划项目上马，加上政策宽松，可能是刚需上车的机会片区。

对于“无房家庭”优先摇号和只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，其表示上海当前无装配式住宅的申请条件就是，3万/平方米以上，需要主体结构封顶；含装配式住宅的还要附上《装配式住宅项目认定单》。在其看来，新政对房企营销端影响不大，“毕竟不愁卖”。