传闻多时的“上海摇号新规”终于面世了。

2月6日，上海楼市“1·21新政”以来的第一批项目开盘，位于闵行区、宝山区、嘉定区的3个楼盘启动公开认购，并全部采用计分排序程序，计分规则向无房户倾斜。

按项目发布的认购规则，当认购对象的总组数和准售房源套数比例超过1.3：1时，计分排序入围摇号的程序将被启动。

向无房户倾斜

从项目披露的计分规则来看，总分由基础分和年限分两部分组成。

基础分满分60分，根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分。年限分则根据认购对象的社保缴纳月数（计分年限*12）和系数相乘而得，以截至2021年2月计，满分在21.7分-52.08分间浮动。

制表 左宇

具体来看，在基础分的四档细则中，较为明显地向无房户进行了倾斜。

“名下房产”规则显示，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。

在该项目下，规则特别强调，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

“五年内购房记录”规则显示，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录的，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录的，加5分；认购对象5年内有购房记录的，则不得分。

“家庭结构”规则显示，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），则不得分。

“户籍”规则显示，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，则不得分。

年限分方面规定，认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。

社保缴纳月数自2003年1月起算，也即2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年=216个月，以此类推。社保缴纳系数区间为0.1-0.24分/月。

值得一提的是，项目认购组数与上市房源套数比超过1.3:1时，上述程序将被启动。同时，根据上述打分结果确定入围分数线，并最终划分入围名单。目前，3个盘的入围摇号比例为1:1.3。

记者统计显示，1月份上海共有22个新盘，其中有15个认筹率超130%；2020年，上海公开摇号的新盘共186个，其中有80个认筹率超130%，12月份开盘项目中， 7个新盘的认筹率超过500%，最高超过1200%。由此来看，摇号新规有望缓解一些网红盘抢房的压力。

二套将被影响

1月21日晚间，上海出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，在堵住离婚买房漏洞的同时，还提出“完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求”。如今，距离上述意见出台半个月，摇号新规便得以落地。

此次的摇号新规则优先保护无房家庭购买资格。上海中原地产首席分析师卢文曦分析，从5档分数来看，上海户籍家庭名下无房且5年内无购房记录的，入围摇号的可能性最高。非沪籍家庭名下无房和沪籍单身名下无房且5年内无买房记录的是第二梯队。

某新房置业顾问向记者表示，其经手的客户中，买首套房的约占三成。“很多客户都是二套或置换，对比那些首套资质客户，确实不占优”。其表示，未来二套或置换可能基本买不到热盘了。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，积分制度能够真正保障刚需购房群体，对于一些定居上海、在上海和全国其他城市没有房产、工作时间较长的家庭而言，其评分将最高，也能够真正优先获得购房资格和购房机会，进而解决住房问题。

“尽量保证名下没房能入围，参加摇号，而且入围比例严格控制，某种程度这种打分方式体现公平性。”卢文曦表示，这次细则上继续有堵漏洞的举动，对于无房户认定中赠予和使用权房的漏洞也堵住，用此种方法变成“名下无房”也不能获得高分，这一举动继续打压投机炒作空间以及这种念想，有效防止一些买家钻空子。

此外，计分摇号的方式有望缓解买不到房的焦虑情绪。

公开信息显示，今日实行该摇号新规的3处楼盘位于市郊，均价在4万到5万/㎡左右。“这3个楼盘都是典型的首改类产品，也是市场交易主力，也正好用这一方法检验‘1·21新政’以来一系列政策效果。”卢文曦称，“后续市场还会有高端项目入市，高端项目是市场风向标，如果这些项目温度也开始下降，那么上海楼市将重新回到合理通道内。”

记者 郑娜

编辑 沈玉洁

责任编辑 孙霄