昨天下午，住建部召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。再次定调：房住不炒，未来调控政策将进一步收紧，坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

广州随后第一个积极响应。当晚，广州市住房和城乡建设局紧急发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），同时，广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格通告》，公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价，共涉及96个小区。

很多小区指导价几近腰斩

今年4月，住建部约谈广州就明确提到，强化二手房交易管理，而从深圳、上海、成都、西安的调控可以发现，二手房指导价机制，都是发生在住建部调研督导之后。

《通知》指出，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

广州这次二手房限价不仅覆盖面广，且很多小区指导价被直接腰斩。首批指导价的二手小区涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔这五个区域，从表中可以看出指导价最高为96957元/平，未超过10万元/平。简单对比一下，天河区的保利心语，最新二手成交价为144771元/平，此次指导价为96957元/平、海珠的珠江帝景，最新二手成交价为88142元/平，此次指导价为54593元/平、番禺的星河湾，最新二手成交价为64121元/平，此次指导价为33759元/平，价格都被控制的很低，很多指导价腰斩一半左右。

这不是短期调控要求

对于广州深夜紧急发布二手房指导价，广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉认为：

1、不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然。

对热度城市的督导，除了短期调控，更重要的是建立长效机制，二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。

2、一二手房需要联动调控。

此前官方媒体已经强调，楼市调控的重点已经转向的二手房市场。只有建立了二手房参考价制度，才能将新房限价和二手房管控联动起来。否则，由于中心城区住房供应弹性小，二手房为主，很容易在中介和业主联合下形成局部垄断。新房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”，打不到新房的人就涌入二手房市场，二手房业主抱团涨价。最后形成一二手房价格联动上涨的局面。所以，必须要对二手房进行指导价管控。

3、二手房参考价的制定原则。

首先，看过去一年成交活跃区域二手房价格的涨幅；然后，考虑这些区域评估价格和新房交易价格。涨幅越大，且与评估价格、新房价格差距越大的区域，二手房参考价与近期实际成交价的差距越大。

去年价格快速上涨的区域，要在指导价的作用下去泡沫。

4、二手房参考价的应用

此次官方解读内容中指出，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。可能包括中介机构，银行和税务机关。中介机构按照参考价对二手房进行挂牌，高于参考价的需要撤牌；银行也需要以参考价作为贷款评估价；税务机关按参考价作为计税基础。

5、二手房参考价的影响

引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨的循环。

市场失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号。控制二手房价格，引导新房价格，并为新房限价提供合理预期。以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用。

二手房指导价降温明显

广州并非发布二手房指导价的第一城。

今年2月8日，深圳市住建局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，公布了全市3595 个小区的参考价格。正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。

深圳之后，上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡、金华、衢州等城市都陆续推出二手房参考价等相关措施，以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。

事实上，不少出台二手房指导价的城市，都曾被地产乱象困扰。以深圳为例，国家统计局数据显示，与2019年12月相比，2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居全国首位。这背后，深圳热点小区抱团涨价问题突出。

时至今日，深圳出台二手房指导价已过半年时间，其效果显而易见，二手房市场一改去年的火热炒作，全面转冷。数据显示，自2月8日深圳发布二手住宅成交参考价以来，其二手住宅价格指数环、同比已经迎来4连跌。特别是其环比指数值，已经连续6月、7月两个月负增长。不仅如此，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力下降，新进从业人员队伍占比呈现下滑态势。据深圳市房地产中介协会数据，今年6月持牌中介人员数为45458人，由此计算，7月深圳中介人均二手住宅成交仅为0.056套。

另一个典型案例是西安。西安3月22日提出将建立二手房成交参考价格机制；5月14日下架所有平台上单价超过3.93万元的房源；5月28日公布201个小区二手房成交参考价格。数据显示，新政落地两周后，西安二手房市场均价为17252元/平方米，环比下跌2.2%，跌幅居全国第一。

继新房限价之后，二手房开始逐步纳入指导价体系，楼市即将全面进入政府“定价”时代。二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但二手房指导价最关键的环节在于银行端，官方参考价和银行贷款挂钩。目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。这意味着，如果二手房指导价打了7折，那么所能获得的贷款额度也将打7折，二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。

一套挂牌500万的二手房，如果指导价只有400万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从350万大幅减少到280万，这意味着实际首付将从150万提高到220万。买家能够从银行获得的贷款将大幅减少，这就相当于无形之中提高了首付。直接打击购房者的购买力。部分借助房贷杠杆维持的高价房，未来生存空间将越来越小。

能将一个存在“房价只涨不跌”神话的一线城市的预期暂时打下来，这其中，二手房指导价的政策功不可没。业内人士说，这一切才刚刚开始。要知道，这一轮楼市调控，不是单打独斗，而是“集团化”作战。

（责编：彭勃）