11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现上涨。

开年以来，基金市场整体表现不佳。不过，截至2月8日，11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅16.69%，其中有2只产品涨幅超过30%，因基金二级市场价格涨幅过高，2家基金公司紧急发布停复牌及交易风险提示公告，宣布2月9日停牌一天。 

基础设施公募REITs年内全线上涨

2022年以来，基金市场整体表现不佳，年内回报中位数为-3.11%。不过，基础设施公募REITs二级市场表现良好，REITs即不动产投资信托基金，目前国内公募基础设施公募REITs产品合计有11只。

Wind数据显示，截至2月8日，11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅16.11%，其中10只REIT收盘价均在本周创历史最高纪录。富国首创水务REIT和红土盐田港REIT2只产品年内涨幅均超过30%。

上海国家会计学院周贇博士指出，REITs二级市场开年以来行情火爆的背景是一月份A股走势相对偏弱，市场避险情绪增强，市场预期央行会继续降息或降准，支撑了REITs的估值上升，此外资管新规实施后，投资者对基础设施公募REITs的需求也在持续增加。

REITs以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。近期二级市场REIT价格涨幅明显过高，富国首创水务REIT和红土盐田港REIT于2月9日发布停复牌及交易风险提示公告，并称为了保护基金份额持有人的利益，宣布2月9日临时停牌一天。 

拉长周期看，富国首创水务REIT上市以来上涨94.36%，接近翻倍，红土盐田港REIT上市以来上涨74.36%，表现最差的是上市不足2个月的华夏越秀高速REIT，上市以来也有10.13%的涨幅表现。

REITs市场产品价格上涨带来的高额回报吸引大量投资者涌入。Wind数据显示，2月8日，11只基础设施公募REITs全天成交合计5.51亿元，其中建信中关村REIT成交额最高，达到0.88亿元，活跃度超过ETF市场八成产品，成交额最少的浙商沪杭甬REIT全日成交额也超过了0.2亿元。

建信基金对券商中国记者表示，受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现普遍上涨，这也是公募REITs股性特征的体现。

公募REITs政策利好不断

二级市场，基础设施公募REITs活跃度不断增加。基础设施公募REITs属于封闭式产品，上市后不再开放申购及赎回，投资者可通过二级市场进行买卖操作。1月28日，中国结算公司和上交所、深交所分别发布基金通平台份额转让通知，在基金通平台内，投资者可在原有销售渠道向做市商转让基金份额，为场外基础设施公募REITs投资者提供了新的退出渠道。此举将极大增加基础设施公募REITs在二级市场交易的活跃度。

在税收、底层资产层面，公募REITs近期也有各项利好不断传来。

2021年12月31日，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，要求要进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作。各地要鼓励企业拿出优质资产参与试点，促进企业实现轻资产运营。鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。

1月29日，财政部及税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，公告提出两项主要针对原始权益人的税收优惠政策，在基础设施REITs的发行设立和存续运营环节的所得税问题，给予政策支持，规定可适用特殊性税务处理或递延缴纳。天风证券认为，此举有望有效缓解原始权益人的税负成本和现金流负担，从而进一步缓解REITs发展过程中的掣肘问题。

有市场人士表示，税收政策的调整有利于提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性。建信基金认为，上述文件体现了我国对公募REITs市场的呵护，为公募REITs市场的发展注入强劲动力。

发展空间巨大

中国基础设施公募REITs未来发展大有可期。建信基金表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。REITs起源于20世纪60年代的美国，中信建投证券研究数据显示，截至2020年末，全球共有43个国家或地区出台了REITs制度，全球基础设施公募REITs市场的总市值已超过2万亿美元。

基础设施国内公募REITs最新规模并不大。Wind数据显示，截至2月8日，国内基础设施公募REITs市场规模合计达497.55亿元，在全球市场占比不足1%。实际上，REITs很早就引起国内金融监管部门及金融机构的关注，也有类“REITs”产品的尝试，由于各种原因，基础设施公募REITs只是在近年才开启发行上市。

2021年5月底，国内首批基础设施公募REITs开启发行，9只产品均实现“一日售罄”，不得不启动比例配售，最后9只基础设施基础设施公募REITs募集总规模达到314.03亿元。今年11月，第二批REITs发行募集更加火爆，认购踊跃程度超首批，投资者配置热情明显提升，12月14日，华夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上涨22.76%，12月17日，建信中关村REIT上市首日即收获30%涨停。

投资者对REITs市场的青睐离不开REIT产品的稳定收益。中信建投证券通过对美国全口径REITs进行分析，得出结论即REITs在高通胀及温和通胀时期均表现出较好的抗通胀性，所有时期表现均强于标普500指数，从分红收益率角度看，美国REITs分红收益总体也优于标普500股息率及债市收益率。建信基金指出，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。根据基金公司公告，平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬高速REIT等6只产品均已启动了成立以来的首次分红。

基础设施公募REITs作为国际上成熟的配置资产，能有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体的经济质效。国家发改委近期表示，截至2021年底，中国基础设施公募REITs涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

公募基金高度重视REITs业务

建信基金表示，对我国公募REITs市场的健康蓬勃发展满怀期待，除了建信中关村REIT外，还将持续推进公募REITs业务，一方面积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，另一方面也正在协助多家企业开展公募REITs的申报工作，包括风电新能源、保障性租赁住房、高速公路等行业，稳步推进公募REITs业务发展。

华安基金表示，公司高度重视公募REITs业务，并积极推动与其他业务伙伴的合作，同时开展了后续储备项目的推进及尽调。随着行业发展和配套政策完善，底层投资资产范围有望进一步拓展，空间进一步打开。

在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，国内基础设施公募REITs可丰富投资者的配置选择。与此同时，投资者也需警惕风险。二级市场REITs交易价格暴涨后，投资者追高买入公募REITs短期可能面临价格波动风险，此外，投资者还需留意基础设施项目的运营风险。

建信基金也表示，投资者应该警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅已经较高，与资产端价值的偏离度较大。同时，在价格回归基本面“价值”的支撑后，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。公募REITs作为一类优质的投资品种，投资者可以长期关注，在适当的时机增加配置比例，坚持价值投资、长线持有。