（原标题：地产股连续反攻，"带头大哥"回来了？政策频频加持，能否抄底？机构最新解读来了）

久违的领涨大市！

在“房住不炒”和“三道红线”多重因素作用下，曾经作为“带头大哥”的地产股2021年经历了难捱的时光，不少知名房企出现债务违约等问题，板块股价领跌于各个行业。

然而低迷了一整年后，地产股的估值优势却逐渐凸显，伴随近期政策暖风以及利好消息催化下，该板块迎来强力反弹，多家公司股价涨超10%，并带动主题基金领涨收益榜单。业内人士表示，地产板块目前“估值向上修复空间充足，并具备可守可攻的优势。”

除此之外，随着新保障房时代的来临，装配式建筑风口渐起。有机构认为，随着建筑材料标准提升，防水、涂料等绿色建筑、低碳施工行业的格局将会快速头部化，且在保障性租赁住房全装修交付要求下，厨电、浴电等必需属性更强的行业将迎来更好的投资机会。

个股腰斩后，地产板块抄底机会如何？

年后几个交易日，大盘走势不甚乐观，沪深指数分别下跌1.27与3.03%，创业板更是跌超6%，跌幅靠前的分别为新能源和国防军工板块，均有超过8%的下挫幅度，还有电力、化工、汽车以及酒类指数等热门板块也较为乏力。但指数下跌主要系权重较高的板块回落导致，个股而言，沪深两市涨跌比例约为五五开，整体行情较为平稳。因为下跌的板块不少是基金重仓的焦点，在去年风光无限之后稍显落寞，因此最近这段时间股民投资体验好于基金投资者。

工程机械、机场与房地产行业占据了年后涨幅前三甲，上涨幅度超过5%，这几个主题低迷了近一整年后强力反弹，此消彼长间，年后行情凸显了“共同富裕”的特点。

回望2021年的时光，对地产行业而言可谓多事之秋。以恒大为代表的百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至部分公司面临破产清算的境地。受多重因素影响，2021年全年百强房企销售额、销售面积分别同比下降3.2%、9.0%，从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，2021年平均为88%，也是近5年来的最低值。但去年四季度以来监管持续释放政策暖意，从居民按揭端、房企融资端等提供必要支持，近期央行也鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境，旨在用市场化手段化解此次房企流动性危机。

多个“浓眉大眼”的地产股跌幅超30%之后，抄底机会是否已经来临？从估值来看，Wind房地产指数目前当前市盈率为12.08倍，处于历史约40%分位点。南方基金表示，当前处于政策面见底，基本面尚未触底的过程中。随着政策的不断托底，将为地产股估值修复创造良好的外部环境。当前，地产指数的整体PB仍只有1.03，处于历史P6分位，估值向上修复空间充足。在当前市场波动较大的行情下，地产板块具备可守可攻的优势。

图源：Wind

二级市场方面，近几个交易日涨幅超10%的就有包括世茂股份、华侨城A、以及万科等8家房企，股价上涨直接带动了主题基金的业绩。如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF以及华泰柏瑞新金融地产等年初至今收益均处于行业前列。

南方基金指数投资部认为，近几天地产板块大涨由某媒体一则消息催化，消息称针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。这是首次明确并购贷款不计入三道红线，前期房企信用风险事件频发，并购政策的推出有利于存量风险的化解，优化行业竞争格局。对房企来说，除了估值修复之外，NAV本身也可以实现扩表。

业内对地产行业最为关注的部分无疑是房企资金流动性问题，对此华泰证券认为，优质房企有望打破融资穹顶。“我们认为此次民营房企违约潮将促使房地产融资政策从全面限制转向结构性鼓励，以并购融资为代表的新渠道或将打破持续近5年的融资穹顶。我们或将看到并购融资对于‘三道红线’的突破，以及优质房企对于‘借新还旧’的突破。”

保障房“红利”下的产业链投资机会

除了房企，地产产业链还有多少投资机会可以挖掘？

近期，保障房政策暖风频吹，2021年12月，中央经济工作会议表示，“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。北京市长陈吉宁1月6日作政府工作报告时表示，坚持“房住不炒”。保持房地产调控政策连续性稳定性，做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套。

随着新保障房时代的来临，华泰证券认为政策是装配式建筑推广的最大动力，而装配式建筑需综合相关度、价格、施工难易、耐用性和绿色环保五方面考量，建议关注：

1、共赢品种：水泥/钢材/保温材料/防水材料/石膏板/乳胶漆等；

2、差异品种：塑钢/岩棉/实木复合板/人造板等；

3、新增品种：轻钢龙骨/蒸压轻质混凝土/钢支架地脚组件/石膏空心条板等。

持相似观点的还有天弘优质成长企业、天弘周期策略基金经理谷琦彬。谷琦彬表示，2022年地产链面临的是下行压力和提质提标并行的行业状态。对于细分行业，龙头公司的市占率提升和建筑新材料的使用是重点关注方向。

首先，整个建筑材料使用要求的标准快速提升，对于过去行业标准低，同时存在质量痛点的材料都面临着行业格局的加速头部化。比如防水、涂料等行业，这些行业的头部公司预计市占率会加速提升。第二，新材料方面，绿色建筑和低碳施工在快速推广和应用。其中涉及到保温、维护系统、装配式、减隔震等都面临新兴需求的快速释放。比如减隔震的立法文件已经出台，装配式行业继续维持高速增长等。建筑新材料龙头公司预计将持续兑现公司在行业中的竞争力。

此外，保障性租赁住房的全装修交付要求下：大型厨电（主要指集成灶、油烟机等大型厨电）、浴电为装修需求，必需属性更强；而大部分白电（除空调）及黑电属于购置需求，可选属性更强。因此华泰证券认为家电受益于新保障房建设的顺次为：厨电/浴电/空调>厨房小家电>其他白色电器>黑色电器。