2022年深圳新房市场第一场“考试”，结果似乎并不怎么样。

2022年深圳开年第一盘是位于光明的安联尚璟府，但市场信息显示，截至1月7日安联尚璟府仅有1套房源为“已签认购书”状态，352套房源均为“期房待售”状态。

分析认为，从2021年下半年开始，由于二手房的销售不畅旺，深圳新房市场出现分化，而且随着时间的推移，分化的情况越来越严重，开盘去化率明显下降。十四五规划期间，深圳新房供应量有比较大的增长，这使得购房者选择性更多，此外，受信贷收紧等多重调控措施影响，购房者日趋理性。

“要放在2020年，就打出光明这个词就不愁卖了吧！”

近日，位于深圳光明区的安联尚璟府推出353套房源，却只吸引了15批客户登记，认筹率仅达4.2%。

1月2日，该项目正式开盘，市场信息显示，截至1月7日安联尚璟府仅有1套房源为“已签认购书”状态，352套房源均为“期房待售”状态。

无论最终的销售结果如何，对于近几年深圳的“网红片区”光明来说，仅15批客户登记的结果已经让市场感到惊讶。

“这也卖的太少了，要是放在2020年，就打出光明这个关键词就不愁卖了吧！”在光明区从事房产中介工作的陈经理也感到有些惊讶。

光明新盘的遭遇与此前“万人打新”的新房市场反差巨大。

此前，2020年11月华润城润玺一期开盘，吸引超过1.5万批购房者登记资料，最终9690批参与公证摇号（彼时入围人数为房源数10倍）。

而在光明区，也有多个新房项目的“日光”曾引起市场关注，例如，2020年6月，金融街华发融御花园一期出现了近万人摇号的盛况——推售394套住宅，吸引了8997位购房者参与摇号，中签率仅4.37%。

具体到此次遇冷的楼盘。资料显示，安联尚璟府为2020年11月出让的地块，开发商为安徽安联高速公路有限公司，安联尚璟府为该开发商进入深圳的首个项目。安联尚璟府位于光明区新湖街道，紧邻实验高中和科学公园，正位于深圳刚需置业近年追捧的“网红片区”光明，备案均价5.19万元/平方米，均为装修交付。

公开资料显示，该项目占地面积为1.81万平方米，总建面约9.2万平方米，由4栋建筑组成，1栋A、B、C座为可售住宅，D座为人才房，设置了612个车位，梯户比为2梯4户，还配套一所幼儿园，社区花园面积较小。

纵观安联尚璟府周边项目开盘情况，距离最近的乐府花园于2020年3月开盘，推1036套房源，毛坯交付，备案均价约4.7万元/平方米，开盘当天传卖出354套。

图片来源：百度地图

其次就是在去年9月开盘的金茂公园里。该项目备案了269套房源，精装交付，备案均价为5.17万元/平方米，最后获得175批客户认筹，开盘去化未知。

分析认为，均价5.19万元/平方米、精装交付的安联尚璟府，在周边环境相同、配套相似的情况下，价格完全不占优势，成为三个项目里认筹情况最差的一个也不意外。

此外，除了价格略高，安联尚璟府在交通方面似乎也有较大“硬伤”。据悉，项目距离最近的地铁站为6号线楼村站，两地直线距离为1.1公里，步行起来超过15分钟。

购房者选择机会更多

事实上，新年深圳新房市场打新遇冷的情况早有先兆。此前，新房打折现象在深圳遍地开花，就在“日光盘”频出的光明区也有新盘开始打折。而且，打折方式也是多种多样，有的直接打折，有的直接推出特价房，还有的楼盘甚至打出“购买大户型赠送一套小户型”的诱人折扣。

短短一年时间，从打新一房难求，到新盘百般促销，深圳楼市真的降温了。

究其原因，除了严厉的楼市调控，新房大量供应也是原因之一。

据深圳市房地产中介协会统计，2021年深圳新房住宅共成交52417套，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。

对于2021年新房市场，深圳市房地产中介协会认为，2021年深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势，全年合计预售58100套，同比2020年的预售套数增加9.3%。另一方面，受信贷收紧等多重调控措施影响，购房者日趋理性，性价比不高的新盘谨慎选择，开盘并未售罄。

持续加大住房供应力度已成为十四五期间深圳大力推进的重点事项，且在宅地“两集中”政策的执行下，预计2022年仍将延续2021年的新房集中放量供应的态势。据不完全统计，2022年深圳潜在入市项目约144个，购房者选择机会更多。

就安联尚璟府所在的光明区来看，近几年，光明是深圳土拍市场上的供应大户，在2021年深圳三次集中供地上，光明区共出让9宗地块，大多数由本土开发商竞得。值得关注的是，这些住宅用地建成后商品房限毛坯均价约4.22万-4.89万元/平方米之间。可见，2022年深圳光明区的新盘供应量依旧很多，而且销售价格较去年或许还会出现一些下调。“现在的购房者选择性多了，而且预期今年的新房价格会更低。”陈经理如是说。

1月11日，深圳市规划和自然资源局官网发布深圳市存量住宅用地信息。据统计，截至2021年12月31日，深圳存量住宅项目537个，存量用地总面积1017公顷，未动工土地面积269.84公顷，已动工土地面积747.16公顷，其中未销售土地面积286.17公顷。

从存量住宅用地项目清单可见，福田区30个项目，南山区53个项目，罗湖区22个项目。此外，值得一提的是，龙岗区住宅项目最多，共计103个项目。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从2021年下半年开始，由于二手房的销售不畅旺，深圳新房市场出现分化，而且随着时间的推移，分化的情况越来越严重，开盘去化率明显下降。如果具体到上述楼盘的去化情况，或许跟项目的区位以及本身的情况有很大关系，跟房企准备不足的关系更大。深圳新房的供应量在十四五规划期间都有比较大的增长，因此预计2022年新房市场的供应量不会低于2021年。此外，深圳的新房市场2022年还是存在很多利好因素，比如价格低、税费低，因此估计成交量能保持在高位，但房企需要做出更好的产品、或更合适的价格策略，才能将客户吸引到自己的楼盘中。