今天上午，国家统计局发布2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读 ，8月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。一线城市商品住宅销售价格环比微涨，同比涨幅回落；二三线城市环比转降或降幅扩大，同比降幅扩大。

一线环比微涨，同比涨幅回落

一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比转降或降幅扩大。

8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。

8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2% 转为持平。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比降幅扩大。

8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有49个，比上月增加1 个；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，个数与上月相同。

8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和0.8%，涨幅比上月分别回落 0.3和 0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降 1.0% 和 2.8%，降幅比上月分别扩大 0.5 和 0.3 个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.5 和0.3个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次数据最大的特点是房价指数继续降温，也意味着后续购房政策需要更加宽松。但同时也应该看到，房价趋稳的信号越来越明显了，跌幅明显不断变小了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为本次数据显示，房价触底趋势再次受阻。主要原因是：

一是，7月份疫情在部分城市再次出现，8月份疫情进一步扩散，中高风险地区增加，包括一二线热点城市，管控力度加大，导致线下看房和交易受到影响；

二是，企业风险处置偏慢，对新房接受度下降，叠加疫情冲击居民预期，8月份楼市销售再次降温，30大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

三是，房企风险继续释放，出险名单企业持续增加，银行等金融机构对企业资金投放非常谨慎，开发商资金链继续紧张，定价上相对理性。

热点城市新房价格环比上涨

8月份，新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都，上海领涨，涨幅为0.6%；其他城市涨幅为0.4%。李宇嘉分析，近期，热点城市中心区高价盘成交明显回升，在新开工、供应持续下降的情况下，中心区新盘较少，受疫情影响小的中高收入人群，购买力仍旧强劲，导致中心区高价盘热卖。比如，近期广州调整了限价政策，主要是高价盘可以涨价10%，低价盘可以降价20%。二手房也呈现出类似的走势，8月环比涨幅前三的城市，也是南京、上海、成都。

严跃进分析，8月全国70城房价指数数据有两个特点。

第一、其延续了7月份的态势，继续表现出房价降温的态势，和市场反馈是吻合的，说明要警惕市场进一步降温的风险。

第二、部分重点城市相对不错，尤其是类似上海杭州成都等城市。从后续预判看，关键看9月份交易数据。新一轮购房政策放松在开启，客观上有助于促进房价的趋稳和健康。

8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-2.1%。当前新房价格指数无论是环比跌幅，还是同比跌幅均有扩大。今年7-8月份属于楼市淡季，在6月份交易冲高一波后，7-8月份交易行情确实不好，使得房价指数继续降温。

从8月份房价指数环比涨幅和同比涨幅数据看，上涨明显的普遍是重点的、城市基本面不错的城市。其中，上海环比涨幅最大，而杭州同比涨幅最大。

从此类涨幅数据可以看出，当前楼市相对好的城市包括了上海、北京、南京、杭州、成都、宁波、合肥等。尤其是上海房价涨幅排名第一，充分说明上海楼市基本面的健康。

从8月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.1%、-0.2%和-0.4%。同比涨幅则为2.9%、-1.0%和-3.7%。总体上看，三类城市无论环同比指标，相比7月份数据均有所恶化。严跃进建议，密切关注各类城市动向，9月份购房政策需要放松、宣传和夯实，以确保房价保持平稳态势。

二手房降温压力略大

二手房和一手房一样，降温压力略有增大。

8月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.3%。二手房的走势和一手房走势是相似的，即呈现了环比和同比跌幅略有扩大的态势。说明二手房8月份表现不是很好，后续也需要积极给予提振。

从8月份房价指数环比和同比涨幅数据看，南京、上海、成都和昆明等表现较好。需要说明的是，昆明二手房相对强劲，这是需要注意风险的。尤其是过去几年昆明新房的供应相对偏少，或说明部分购房需求进入到二手房市场。类似城市表现有点类似此前的海口二手房价格上涨现象。

从8月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.1%、-0.3%和-0.5%。同比涨幅则为0.8%、-2.8%和-4.2%。总体上看，三类城市的二手房市场表现一致，8月份均呈现了降温态势。二手房市场必须加快提振，尤其是要减少限购限售方面的约束，以及学习一些城市的“带押过户”的信贷政策。

严跃进认为，从二手房市场稳定健康发展的角度看，后续也需要关注二手房的交易态势。在9月份的购房政策中，对于此类市场的政策放松也需要加大，二手房活跃也将带动一手房的交易活跃。

李宇嘉认为，二手房价格指数跌幅扩大且明显弱于新房的主要原因在于：

一是，开发商资金链紧张，新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，因此，购房者更愿意选择新房；

二是，二手房交易税费成本（契税、增值税、所得税等）也大于新房，房价较高且当前需求以刚需换房为主，对高成本接受度较低。

三是，前几年楼市火热，导致近年来次新房挂牌多，据诸葛找房统计，10大城市挂牌量超过140万套，均创阶段性新高，老破小远的二手房很难卖得出去，价格一路阴跌。

未来房价走势咋样？专家这样说

李宇嘉认为，未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。目前，对房价的冲击，供需两端的问题都比较严重。

供给端，房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。

需求端，疫情持续冲击，居民收入下降，对未来的预期比较悲观、买房信心下降，而房价下跌更加重了这种预期。

因此，房价稳定的关键在于，供给端的冲击能否止住，主要是风险事件要加快处置。同时，需求端提振信心的关键，一方面在于供给端能否释放出好消息，另一方面在于能否降低疫情对收入、就业及未来预期的担心。

校对：苏焕文