近日，魔方生活服务集团在港交所提交招股书，由此成为首个赴港IPO的长租公寓企业。

集中式长租公寓赛道

招股书显示，魔方生活服务旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，这是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商之一。区别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。

截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。财务数据方面，2019年、2020年及2021年，魔方生活服务集团收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，魔方生活服务毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元，归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。不过，今年上半年魔方生活服务共录得收入8.5亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。

自2013年以来，魔方生活已经完成了4轮融资，融资金额在长租公寓运营商中处于领先地位。2016年魔方生活C轮融资近3亿美元，2019年魔方生活获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

招股书还显示，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

魔方“另辟蹊径”赴港上市

从中国租赁公寓市场来看，近年，中国租赁公寓市场迅猛发展。根据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元。至2026年，中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至2.7万亿元，主要驱动因素在于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加。不过，中国租赁公寓市场非常分散，有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年，中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%，远低于发达国家。对于集中式长租公寓，报告预计集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元。记者梳理发现，在目前国内集中式长租公寓市场中，运营公寓数量排名靠前的运营商还有万科旗下长租品牌“泊寓”及龙湖旗下“冠寓”。

在魔方公寓之前，青客公寓和蛋壳公寓都曾登陆美股市场，但表现却不尽如人意。公开信息显示，从长租公寓第一股到走入破产清算程序，青客公寓只用了两年零两个月的时间。而在上市445天以后，蛋壳公寓也最终退市。在业内人士看来，过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。青客公寓和蛋壳公寓的表现代表一个长租公寓时代的过去，从长租公寓市场的角度来看，这个时代实际上需要的是一个长期发展的市场，需要一个可持续的商业模式，长租公寓企业过去频频“爆雷”实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。

值得一提的是，港交所实际上并非国内长租公寓此前寻求上市的热门去处，如青客公寓和蛋壳公寓都是选择赴美上市，自如也不时传出将赴美递表的消息。以此来看，魔方生活服务此次选择颇有另辟蹊径的味道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，魔方寻求上市动作值得肯定和鼓励，也是当前房地产市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。当前上市看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若成功上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。此外，香港市场近期疫情管控减少，资本市场对于港交所的各类新上市企业会给予更大的关注。严跃进强调，新一轮长租公寓的改革面临新机会，包括目前内地有四只已发或待发的REITs产品。魔方等长租公寓企业也需要在金融创新方面发力，尤其是围绕新市民、青年人、三孩家庭等积极做住房产品的设计，贴合改革导向，积极做好财务管理，自然会有投资者有更好的认可。

校对：王蔚