恒大在债务压力下力求保交楼，今年以来已经将部分地产项目股权出售，有央企背景的信托公司参与接盘。

两家信托接手恒大项目

2月25日，中国恒大（3333.HK）公告称，拟向光大信托和五矿信托出售4个项目的股权，信托机构将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保证项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。

通过此次合作，恒大称可收回项目的部分前期投资款约19.5亿，可化解项目涉及的债务约70.1亿元，收回的投资款对恒大其他项目的保交楼和债务化解工作都有积极影响。

根据协议，恒大将保留在项目的财务监督权及销售共同定价权。信托机构接管4个项目后，根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金。当相关项目实现收益后，收益将用于偿还信托机构接管前后对项目的投入，盈余将用于偿还恒大的前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。

偿还信托机构的投入后，恒大可行使权利要求信托机构以零对价转让相关项目的100%权益予恒大。若恒大选择不行使该回购权，相关项目公司则继续由信托机构管理，其每年可分配利润的5%将分配予信托机构，余额则分配予恒大。

五矿证券对此项交易回应称，经过反复论证，五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。针对这些地产项目，五矿信托将采取正面、积极且务实的措施，确保项目正常平稳运行。

中国恒大表示，公司流动性问题对项目开发和进度造成负面影响。公司此次与信托机构的合作能保障项目公司的正常运营及项目的开发建设，确保项目能够如期交楼办证，维护购房者的合法权益，解决项目后续开发资金问题，为推动存续项目的复工复产，保障债权人及购房者的合法权益和利益。

交易项目总对价21亿元

此次被出售的4个项目公司均成立于2020年，项目所在地均紧邻一二线城市。

具体来看，光大信托将接手重庆黛宸房地产开发有限公司10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司9.87%股权及5亿元债权，两者分别对应恒大黛山华庭和东莞恒大悦龙台项目，此项交易总对价为10.3亿元，可化解项目涉及债务27.7亿元。

五矿信托将接手佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司9.23%股权及2.4亿元债务、南沙恒睿及南沙恒昌各自10.97%股权和一同6.4亿元债务，两者分别对应佛山铂睿项目和广深国际文旅城项目，此项交易总对价为11亿元，可化解项目涉及债务42.4亿元。出售完成后，南沙恒睿及南沙恒昌不再是恒大附属公司。

公开资料显示，恒大黛山华庭建筑面积37.25万平方米，规划户数3717户；东莞恒大悦龙台建筑面积34.78万平方米，规划户数3077户。佛山铂睿建筑面积59.22万平方米，规划户数3797户；广深国际文旅城建筑面积58万平方米，配套有主题乐园、商业广场、度假酒店等业态。

接手的两家信托均有国资背景。光大信托最终控制人为中央汇金和财政部，五矿信托最终控制人为五矿资本、青海省政府国资委以及西宁市工业和信息化局。

恒大力保交楼

今年以来，恒大陆续转让多个地产项目股权。1月，恒大将昆明恒拓置业有限公司100%股权转让给五矿信托，五矿信托出资额为5000万元。此外，恒大还将将徐州海亚栖置业有限公司、徐州御泰置业有限公司股权转让给徐州市贾汪区国资旗下的徐州市潘胜地产置业有限公司。

恒大从项目出售中得到的净收益并不多，主要目标是服务“保交楼”。以此次公告项目为例，与2021年末项目账面价值相比，恒大预计此次出售将带来1590.28万元的溢价，出售所得款项主要用作其他项目保交楼和一般营运资金。

“保交楼”是恒大目前面临的首要任务。许家印曾在2022年保交楼新年开工动员大会上表示，2022年要保交楼约7000万平米、约60万套的目标，这相当于集团所有保交楼项目中有近50%要在今年完成交付，

复工复产和推进销售需要消耗大量资金。许家印在上述大会上称，恒大目前预售监管资金500多亿，基本能启动春节后的全面复工，复工后施工的连续性就要靠近800亿的销售未回款、近900亿的保交楼楼栋中的可售货值，这1700亿就是持续保交楼的资金基础。

许家印特别提到需要采取各种合作方式，不设固定形式，成熟一个，合作一个。此外项目合作不能只是还债，还债是要通过复工复产、正常施工，恢复销售、恢复经营后才能最终还清债务，“绝不允许贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务”。

恒大债务风险在去年暴露，年底广东省向中国恒大派出政府工作组，中国恒大内部也成立了风险化解委员会。目前此项工作仍在进程之中。

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