REITs又迎来大消息！
5月25日，国务院19号文《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出进一步盘活存量资产，鼓励更多REITs项目发行上市，意味着REITs的法制化进程将加快，国内REITs市场将向更成熟阶段发展。公募基金普遍认为，此次文件发布意味着国家对于公募REITs在盘活存量资产、扩大有效投资方面的作用给予了充分认可，并寄予高度期望。
国内REITs市场相关政策不断出台，此前，沪深交易所于4月15日分别发布了《公募REITs新购入基础设施项目指引》征求意见稿，就基础设施REITs扩募规则征求意见。
无论是新发还是扩募，华夏基金、博时基金、平安基金、建信基金、东吴基金等公募基金公司在接受券商中国记者采访时表示，公司都高度重视公募REITs相关工作，积极准备公募REITs的扩募以及新项目的筹备。
券商中国记者从招聘网站也了解到，不少公募基金公司已经开始着力于人才储备，今年以来公募基金招聘REITs相关的岗位有大幅增加。
国务院19号鼓励更多REITs项目发行上市
此次国务院19号文对基础设施REITs有哪些积极陈述？华夏基金、博时基金、平安基金、建信基金和东吴基金对其进行了深入解读。
华夏基金表示，1、扩募机制有助于完善我国公募REITs市场的制度建设，加快推动优质存量基础设施资产持续进入资本市场，有效提升公募REITs产品的规模和吸引力。2、我国基础设施REITs试点对申报项目要求权属清晰、前期各项合规手续完备，部分优质存量项目因历史原因，需要按规定补办或完善相关手续，国办19号文为推进相关问题的解决指明了重要方向，有助于促进相关项目高效报批。3、借鉴REITs在国际成熟市场的发展经验，通过立法确立REITs的市场地位，进一步优化产品结构和税收安排，将为REITs的发展保驾护航，符合投资者及其他市场参与各方的长远利益。4、优质稳健的底层资产是REITs产品的核心价值和市场健康发展的基础。对拟发行基础设施REITs 的项目，国务院在提出“进一步提高推荐、审核效率”的同时，强调“应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险”，为市场相关各方筛选和推进项目发行工作提供了重要的指引和要求。
博时招商 蛇口产业园REIT基金经理胡海滨表示，国务院19号文是对基础设施REITs的巨大纲领性文件，主要积极因素有：一是国务院级别发文明确要推动基础设施REITs的健康发展，发文单位高于此前国家发改委、证监会等部委的文件级别；二是有创新性、突破性，如对维护产业链稳定、强化民生保障具有重要作用的项目，可以进一步灵活合理确定收益集中度、运营期限，这对保障房发行REITs是重大支持，再如提出落实财税金融政策，资产盘活中的税务筹划也给了一定的支持。
平安基金基金经理马赛表示，基础设施REITs是进一步盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手，对形成存量资产和新增投资的良性循环，拓宽社会投资渠道以及降低企业负债水平具有重要意义。《意见》的发布是对基础设施REITs的重大政策利好，将有力推动基础设施REITs的快速健康发展。
基础设施REITs市场的发展主要是新发和扩募，《意见》在这两方面都进行了明确。《意见》提出，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。运营年限、收益集中度、国有资产转让等是REITs发行上市需解决的关键问题，《意见》的发布有利于提高REITs项目推荐、审核效率，加快推动REITs项目的发行上市。
同时，《意见》明确要建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。研究推进REITs相关立法工作。扩募机制的建立和法律法规的健全为基础设施REITs的长期健康发展提供了制度保障。
建信基金认为，国办19号文的发布，是对我国公募REITs试点工作的肯定，是对未来持续推动公募REITs市场健康、高效发展的行动纲领。
首先，文件提到要“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”，说明公募REITs在契合国家政策导向、助力经济转型发展等方面发挥了良好效果，有利于企业盘活存量资产、获得增量权益资金，契合基建项目长建设运营周期的资金需求，提升资本的使用效率。我们也期待更多优质的基础设施项目能够通过公募REITs的方式完成“资产的上市”。
其次，文件提到“对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求”，我们认为这将进一步提高原始权益人参与公募REITs的热情，加快各类基础设施资产发行公募REITs的可行性。
最后，“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”能够促使已上市公募REITs在稳健运营的基础上，通过扩募的方式不断提升产品规模，充分彰显管理人的项目运营能力和资本运作能力，进一步凸显公募REITs的成长性和投资价值。
东吴基金表示，总体上来说，该文件精神在很大程度上支持推动基础设施公募REITs加快发展。
第一，文件突出了公募REITs的定位和作用。从盘活存量资产的重点方向来看，文件对于重点领域和重点区域的主要定位与公募REITs试点阶段的政策导向高度匹配。公募REITs作为优化完善存量资产盘活的首要方式在文件中列示，REITs相关立法工作也将着手研究推进。由此可见，国家对于公募REITs在盘活存量资产扩大有效投资方面的作用给予了充分认可，并寄予高度期望。
第二，上市节奏有望进一步提升。文件一方面要求提升推荐和审核效率，另一方面对于涉及供应链和产业链稳定、民生保障的重要项目在一定程度上可缩短培育周期和培育难度，对于运营年限和收益集中度方面的审核，在符合市场预期并控制风险的前提下可相对灵活。
第三，着眼更高的要求和更深远的发展意义。文件要求建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。文件针对REITs的某项业务环节单独提出要求，足见扩募对于REITs发展的重要性，以及REITs对于实现基础设施存量资产和增量投资良性循环的重要性。文件首次提出建立REITs多层次市场，这也预示着REITs未来的发展将沿着配售、公开扩募、定向扩募不同的路径向不同层级的市场交叉延伸，其灵活性和发展空间都是巨大的。
第四，给予一系列配套政策支持，逐渐形成制度并适时立法。文件在推动REITs健康发展的部分明确指出，国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。对于国有基础设施发行REITs面临的重要共性问题，此处给与了解决思路。此外，在加大盘活存量资产政策支持方面，文件对于产权界定、手续补办、程序效率等难点问题，要求探索制定合理解决方案并积极推动落实，特别提出落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。随着REITs试点的不断深入，困扰市场的各类难点问题有望被不断修正，REITs的法制化进程也将加快，国内REITs市场也将向更成熟的阶段发展。
文件在回收资金有效利用、风险防范、强化运营等方面也做了部署，诸多方面与REITs的内在要求高度契合，体现出REITs在盘活存量资产扩大有效投资方面的示范作用和引领意义。
公募REITs市场未来将是一条万亿级别赛道
2021年5月17日首批9只基础设施公募REITs产品获批，2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所成功上市。
截至最新，11家公募基金公司旗下共12只公募REITs已陆续上市，募资规模达到458.12亿元，值得注意的是，今年首发的华夏中国交建REIT累计吸金超1500亿元，公众发售部分的配售比例仅为0.84%，投资者追捧热情高涨。
中国基础设施公募REITs未来发展大有空间。作为全球大类资产重要一极，机构普遍预测中国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。REITs起源于20世纪60年代的美国，中信建投证券研究数据显示，截至2020年年末，全球共有43个国家或地区出台了REITs制度，全球基础设施公募REITs市场的总市值已超过2万亿美元，而国内基础设施公募REITs的最新规模并不大。
实际上，REITs很早就引起国内金融监管部门及金融机构的关注，也有类REITs产品的尝试，由于各种原因，基础设施公募REITs只是在近年才开启发行上市。
公募基金积极布局REITs
今年以来，REITs相关政策不断出台，除了金融机构，公募REITs市场成功的运行，让越来越多政府部门、原始权益人、项目公司兴趣大增，积极参与，希望更多的优质项目发行上市。
券商中国记者注意到，不少公募基金争相招聘公募REITs相关岗位，招聘网站上公募基金REITs相关的投资经理、运营、项目经理岗位大幅增加。
华夏基金、博时基金、平安基金、建信基金、东吴基金等公募基金公司在接受记者采访时纷纷表示，公司高度重视公募REITs相关工作，积极准备公募REITs的扩募以及新项目的筹备。
华夏基金表示，公司高度重视公募REITs相关工作。2015年公司即组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备。现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。团队核心人员来自于境内外基础设施与不动产领域知名的私募基金管理人、保险资管和运营管理机构，具备多年的基础设施与不动产股权、夹层/债权投资和运营管理经验。除了专业的投资运营团队，华夏基金搭建了全流程的公募REITs运营支持体系，公司在研究发展部和基金营销部设置REITs专员，在项目承揽、执行、产品报送、销售等各环节发挥重要作用。同时，公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统，确保REITs稳健高效运营。在公募REITs的扩募上，华夏基金正积极研究相关指引，并与相关机构进行沟通。
博时招商 蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，4月15日，上交所就基础设施REITs扩募规则征求意见，博时基金在等待扩募指引的具体指示来进行相应的扩募工作，也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。招商 蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商 蛇口和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，助力REITs规模扩大，健康发展，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。招商 蛇口先后发起招商局商业房托和蛇口产园双REITs平台，可以在保留经营管理权下注入成熟资产至REITs平台，提升REITs平台流动性，助力招商 蛇口降低重资产比例，由重转轻有效发挥产业+金融的资源优势，以产融联动方式激发持有物业活力，形成全生命周期的产融联动体系。
平安基金基金经理马赛表示，REITs扩募是REITs层面的主动管理能力之一。成功的REITs的增值除了依靠基金管理人对现有资产的运营能力，也依靠基金管理人扩募同类型的优质资产的能力，扩募可以不断提高底层资产包的质量和收益，实现投资收益的稳定增长。
平安基金高度重视公募REITS业务，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。平安基金将继续依托平安集团综合金融服务优势，充分发挥协同效应，深耕基础设施公募REITs领域，发挥规模优势，降低管理成本，提升投资者收益。
建信基金表示，公司将根据扩募政策的要求，积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，从资产遴选、业务对接、系统搭建等方面出发，做好公募REITs扩募的准备。
东吴基金表示，公司高度重视“东吴苏园产业REIT”扩募工作的推进，正积极研究扩募相关政策和规则，同步加强与交易所、园区和投资人的沟通，后续将按照监管要求和园区规划加快扩募工作开展。近期，东吴基金与东吴证券、苏州元联基金作为联合体中标了苏州轨道交通公募REITs项目，拟以苏州市轨道交通一号线所含的站点、区间及轨道等资产入池并推进相关工作。同时，东吴基金也正与东吴证券一同推进多单涉及产业园区类和公用事业类的公募REITs项目，争取后续将有更多优质、类型丰富的REITs产品面向市场，提供给广大投资人。