板块轮动的行情下，地产板块终于迎来睽违已久的关注。

受近期政策利好催化，Wind地产指数在上个月至今14个交易日内已经涨近40%，板块内个股无一落单悉数上涨，还有多家房企股价翻倍，市值合计猛增5000亿元，与正股“共舞”的还有持续走高的地产债，单日多只涨幅超20%。

有基金经理直言去年下半年即开始对地产板块的研究，回溯年报，公募基金也正是在去年三四季度、市场上最为悲观之际果断加仓地产个股，汇丰晋信基金经理陆彬、兴证全球童兰、董理和谢治宇以及工银瑞信赵蓓不约而同地大举买入龙头股万科A、保利发展等。展望后市，业内人士认为超半数的高杠杆企业将经历去杠杆的过程，资产规模要持续缩减。大浪淘沙，留出的市场份额会给最优秀的央企、国企和民企逐步承接过来。

地产板块市值猛增5000亿

4月6日地产行业逆势走强，板块个股大面积涨停，中交地产7连板，地产产业链板块同时走强，钢铁、建材等板块集体上涨。个股上涨还助推了相关ETF 的上扬，以华宝中证800地产ETF为例，该基金盘中一度涨超4%，全天换手率逾42.74%，交投持续活跃。

与此同时，地产债大幅上扬。“21龙控03”涨超24%，“15世茂02”和“20时代07”涨超21%，“20龙控01”涨20%，“20时代09”涨超19%。

房地产板块的反弹始于3月16日，当天的国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，对房地产企业，要及时研究和剔除有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

同日，银保监会、证监会以及财政部均释放出支持房地产稳定发展的政策暖意。银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。多部委的集中表态，极大地提振了行业信心，稳定了市场预期。

在此之后地产板块开启了一波强力的走势，Wind地产指数在14个交易日内涨近40%，天保基建以187%的涨幅领跑板块，还有中交地产、信达地产、南国置业以及中国武夷等五家公司股价翻倍。据统计，A股地产板块上市公司自3月15日至今市值猛增5000亿元，总规模达1.96万亿元。

Wind数据统计，目前中证800地产指数PE仅在7倍左右，PB更是仅有1.09倍，处于2013年以来13.45%分位，华宝基金认为当前板块估值性价比突出，此外近1年接近5%的高分红也提供了优质安全垫，且板块在基金配置中处于低配水平，政策引导也在逐步化解行业风险。

银河证券认为，地产板块目前处于“基本面底”+“政策底”的组合中，今年一季度是地产板块配置窗口期。中长期来看，地产板块政策偏暖将逐步推动估值提升，在集中度提升、盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价，推荐关注优质龙头股。

申银万国证券表示，房地产是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成。近期官方频繁发声强调稳经济、稳增长，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。

公募基金已提前埋伏龙头公司

从近期披露的公募基金年报来看，去年二季度基金对地产行业大幅减持后，年中持有市值为685.43亿元，仅占股票投资市值1.09%，但第三、第四季度连续加仓后，截至年末市值增至1098.44亿元，半年增幅超六成。

在地产股跌出“价值坑”后，明星基金经理也逐步配置该板块。年报显示，擅长新能源投资的汇丰晋信基金经理陆彬从去年下半年开始大举加仓地产股。以汇丰晋信动态策略基金为例，万科A从2021年中报开始出现在该基金的前十大重仓股名单中，截至2021年末已经被加仓至该基金的第一大重仓股；保利发展位列该基金第五大重仓股，占基金净值比约3.57%。

与陆彬不约而同的还有兴证全球基金的基金经理们。董承非离职后，当前由童兰、董理和谢治宇共同掌管的近300亿规模的兴全趋势投资，在去年四季度买入5400万股保利发展，当前持有1.8亿股，保利发展也从该基金的第四大持仓股跃居榜首，该基金同时买入1083.36万股万科A的股份，截至去年末稳居公司第十大股东。

此外，万科A还吸引了袁芳旗下工银瑞信文体产业A、邬传雁的泓德远见回报的大手笔加仓，华夏基金李彦、交银施罗德何帅多只产品的四季度加购保利发展。

天弘优质成长企业、天弘周期策略基金经理谷琦彬表示其从去年下半年就开始加大了对房地产板块的研究。

“因为当时市场对于房地产的一个定价已经处在一个悲观的水平当中，很多公司的估值和定价当中所蕴含的假设，是认为这些公司没有办法持续经营下去。从去年三季度开始，我就把很多的精力放在了房地产方面的研究和投资上面，因为房地产行业的预期差和认知差是比较大的。”

追涨需谨慎

在大幅反弹之际，投资者也不可盲目乐观，谷琦彬认为，虽然说房地产板块已经修复了一段，但当前的估值当中还是隐含了非常多的担忧，预期并没有打满。

华夏兴和基金经理李彦近期在直播中表示，投资房地产行业的核心，不是希望政府要去大规模刺激房地产行业的发展，也不太现实。他判断，未来十年，房地产销售面积会从现在16~17亿平方米下降到11亿平方米左右，年均下降7%。未来十年房地产销售均价会从去年1万元/年均上涨3%左右，综合量和价，基本可以认为未来十年中国商品房市场会保持年均3%~4%的复合下降。

李彦认为，之前可能50%~70%的高杠杆企业都得经历去杠杆的过程，资产规模要持续缩减，留出的市场份额会给最优秀的央企、国企和民企逐步承接过来。“因此，我们投资的是龙头，市占率从2.7个点到10个点的过程；也是投资的其他过去高杠杆企业稳步有序退出的过程；最后投资的才是现在部分投资者期望的房地产行业需求端的稳定政策。”

李彦表示，地产行业未来十年面临的情况会和白酒过去从2015年~2021年出现的情况有一些可以类比的地方，即在量和价方面。在这种总盘子略有缩减情况下，但是出现了剧烈的结构性变化，对于投资者来说机会可能更加凸显。