从产品获批、发行、询价到上市，从第一批到第二批，公募REITs可谓场场“火爆”，无疑是今年最受市场关注的新品种。
12月14日，华夏越秀高速REIT正式上市交易，作为第二批产品中首只挂牌上市的公募REITs，市场参与热情高涨，集合竞价阶段就已大涨10.82%，开盘25分钟成交金额破亿，盘中一度大涨29%，全天涨幅达到22.76%，成交金额2.78亿元。
Wind数据显示，公募REITs目前整体市值400亿元左右，未来随着公募REITs陆续扩容，看好基础设施项目投资机遇的投资者也将有更丰富的选择。
华夏越秀高速REIT“首秀”
全天大涨22.76%
作为第二批REITs产品的首秀，华夏越秀高速REIT今日上市备受关注，而这只产品也毫无意外的受到资金追捧。
12月14日，华夏越秀高速REIT正式登录深交所，从集合竞价阶段开始就一路“火爆”，9点26分，集合竞价就涨到7.868元，涨幅10.82%，买一席位挂出接近5000手的买单。
9点30分正式开盘，华夏越秀高速REIT二级市场价格持续上涨，交投活跃，开盘25分钟，涨幅达17.5%，累计成交额破1亿元。
据悉，REITs产品的上市首日涨跌幅可以达到±30%，而此次这只产品盘中也一度涨至29%，逼近“涨停”，最终报收8.716元/份，全天涨幅22.76%，全天成交金额2.78亿元，单日涨幅及成交金额均位列同类基金首位。
实际上，业内人士对于此次华夏越秀高速REIT首日较好表现早有预期。该产品在募集期间受到的投资者追捧，如网下投资者询价环节，有认购意向的资金量占到了初始网下发售份额数量的45倍；面向公众发售的份额也一日售罄。并且，最终机构网下认购和公众认购均启动了比例配售，其中机构网下有效认购申请确认比例为2.6%，公众投资者有效认购申请确认比例为2.1%。一些未能在此前发售过程中认购的投资者，积极通过二级市场布局。
新华基金表示，首批上市的REITs项目里有两单可比项目，浙商沪杭甬和平安广州广河都是同类型的高速公路项目，上市以来分别上涨了17.29%和5.18%，越秀项目基本上就是对标沪杭甬项目的二级市场价格，开盘直接上涨到位。
“此次公募REITs有两个看点：第一，首批项目可观的收益吸引了大量的资金追捧；第二，二级市场的定价基准逐渐形成，随着项目的发行数量增加，逐渐会形成估值定价的基准。”上述新华基金的人士表示。
盈米基金研究院研究员周禹农也表示，此次华夏越秀高速公路REITs首秀表现较好，12月13日平安广州交投以及浙商沪杭甬两只高速公路REITs溢价率分别为2.61%和15.67%，华夏越秀与同类项目相比溢价率偏高。在第一批REITs上市时个人投资者对于产品本身的认知较为有限，上市首日部分投资者或将其认知为新股给予了显著溢价。
周禹农称，今年下半年来第一批REITs成交稳定且整体走势上行，第一批REITs今年以来的表现满足了投资者对于中等风险收益的配置需求。REITs机构投资者占比高上市首日放量后换手率将逐步稳定，且第二批上市品种只数较少且发行节奏发散，上市首日是投资者一次性建仓的较好节点，供需失衡导致产品上市首日涨幅较好。
在博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨看来，与首批公募REITs类似，第二批公募REITs出现开盘涨幅较大的情况有多方面原因：一是一级认购的时候倍数都比较高，很多投资者欠配所以上市的时候可以继续买入；二是REITs项目基本面都比较好，存在二级溢价空间。
场内REITs均获较好表现
实际上，6月末首批公募REITs上市也是当时资本市场的重头戏。上市首日开盘就有产品大涨20%，9只产品全部收涨，给资本市场交出了一份亮眼答卷。
如今，公募REITs上市已超5个月，从过去几个月走势上看，可谓走出了与股市、债市关联度较低的独立行情，9只公募REITs上市以来平均涨幅超过10%，更有富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨超20%，首发持有至今的投资者“收获满满”。
尤其值得一提的是，在华夏越秀高速REIT“首秀”当天，华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT等其他已上市的公募REITs当日涨幅均超过2%，表现较好。
周禹农在第二批产品上市前即预期了这一现象，在他看来，主要原因在于公募REITs目前需求大于供给推动存量产品溢价率上行。短期来看由于第二批REITs发行只数有限，其有效认购倍数远高于第一批。部分未获配资金选择配置第一批同类高速项目作为替代，以平安广州交投以及浙商沪杭甬为例，两只产品近期成交持续放量推动估值上行。
周禹农进一步分析，中长期来看随着地产市场负面舆情扰动，机构投资者担忧高收益固收类资产的信用风险，结合银行理财转型以及资产荒的大背景，投资者对于实际信用风险可控的中低风险类固收品种存在大量配置需求。在控制地方政府隐性债务的背景下大力发展公募REITs将助力基础设施建设，各地地方政府正持续研究相关政策，监管也在持续推出合理政策红利。11月中旬银保监会发布通知允许保险资金投资公募REITs，12月13日，证监会会议也提及扩大基础设施公募REITs试点。未来随着配套制度体系完善将有更多资金涌入公募REITs市场，供需失衡会在一段时间内对存量产品的溢价形成支撑。
新华基金认为，主要是由资金情绪拉动带动场内原有REITs产品上涨。“A股市场有代表性的企业IPO上市当日出现较大涨幅时，也会带动同行业的其他上市公司的上涨。上午收盘时，同为高速公路类的平安广河上涨2.51%，浙商沪杭甬上涨1.41%，涨幅居前。”
此外，业内人士表示，首批公募REITs自上市以来一直市场热度都较高，整体价格呈现上涨趋势。不能简单判断为原有REITs上涨是新基金带动，但是第二批公募REITs发售及上市的较高关注度，确实让更多投资者关注公募REITs这类投资品种。
业内建议投资不宜追高
从目前看，场内REITs产品参与热情较高，导致这类品种的溢价率也比较高，业内人士提醒，投资者要注意背后的风险。
新华基金表示，REITs产品是中等风险、中等收益的投资产品，首批REITs产品战略配售比例区间为55%-80%，实际流通盘都很小，较少的资金即可对价格产生较大的影响。长期来看，REITs产品的二级市场价格，终将向其内在价值回归，投资者应保持对市场的敬畏，溢价过多的产品不要追涨杀跌。
“事实上，这样的情况或仍将延续，首批9单项目网下平均认购倍数约为7倍左右，第二批已通过的2单项目网下平均认购倍数高达50倍。目前11单公募REITs项目整体市值仅在400亿元左右，相当于一家中型上市公司的市值标准， 公募REITs市场发展空间十分广阔。”新华基金表示。
周禹农认为，若公募REITs溢价率进一步上行，估值或将出现一定回调。“第一批公募REITs截止目前全部正溢价，给予长期持有的投资者较好的持有回报。短期来看投资者或基于近期表现进一步强化对REITs的乐观预期，如果后续REITs品种仍维持第二批的发行节奏仍将演绎类似的供需失衡。事实上，公募REITs相比股票成长空间较为有限，很难通过未来业绩爆发式增长来消化产品估值。截止昨日收盘第一批REITs溢价率24.7%，红土创新盐田港仓储物流的溢价率已升至42.6%，投资者需要对于目前的估值水平保持警惕。”
据一位业内人士介绍，公募REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。通过公募REITs个人投资者可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。此外，公募REITs与股债类关联度较低，可以优化资产配置、分散组合风险。是值得关注的投资品种。
长期来看，REITs为投资者提供了非常客观的回报率表现。根据NAREIT的统计数据，过去20年时间，美国权益类REITs指数年化回报超过10%，同期标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率分别为8.4%、9.3%和4.1%，REITs类产品长期收益更有优势。
基础设施公募REITs一般具有较长的封闭期。个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转场内进行卖出，以满足资产的流动性需求。基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，理论来说，REITs的价格长期会围绕其内在价值波动，更加适合长期持有型的投资人。从海外经验来看公募REITs的换手率并不高，二级市场的流动性总体不如股票，投资者还须充分了解公募REITs产品结构和风险收益特征，树立长期投资、价值投资和理性投资理念。
一个好的REITs项目，涉及优质的资产本身、优势的原始权益人、优质的运营机构（大部分同原始权益人）、优质的ABS管理人、优质的基金管理人。投资者在挑选产品时，可以多从这些角度入手。
“从前两批公募REITs的上市后表现来看，投资者对基础设施公募REITs的关注度、参与度都在逐步提升，机构对这类产品的运营、宣传投入也在逐步加大，这些对这类产品在二级市场交投活跃度都将产生正面的促进作用。”上述业内人士表示。
对普通投资者而言，胡海滨建议仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出价值投资判断。“新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，请投资者们结合自身情况谨慎投资。”