刚刚，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出，2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。

新房、二手房都在降

据测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。

一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

据测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。

新房去化压力大

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.4%。显然，当前房价指数环比下跌持续了三个月，且跌幅在扩大，说明房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，意味着近期购房等方面的政策将以宽松为导向。

从房价下跌的城市数量变化来看，11月份，全国70个城市中，房价出现环比下跌的城市数量为59个，这是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，说明当前房企的压力较大，尤其是当前库存积压压力很大，使得房价普遍以下降为主。值得注意的是，三亚房价涨幅比较大，这和三亚新房供应偏少等有关系。

从11月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.4%和-0.3%。若把小数点保留两位，可以看出，一线城市其实已经开始下跌了，当前下跌的面比较广，各类等级的城市都面临降温的压力。

严跃进认为，房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，即便是房贷政策趋于宽松。从房地产价格的运行逻辑看，当前供应规模偏大，而市场需求偏少。稳房价，关键是加快库存去化，同时激活合理的住房消费需求。

二手房降温风险要关注

再来看二手房的数据，11月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为1.5%。显然，二手房继续呈现下跌态势，且跌幅呈现了扩大的态势，目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信贷政策放松的情况下，往往一手房可能优势更大，二手房方面本身现在外部环境并不好，房东和购房者都呈现了观望的情绪。

从二手房的降价城市数量看，11月份达到了63个城市。对比10月份数据至少下跌城市数量没有扩大。从具体城市看，只有7个城市没有下跌，包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。尤其是类似海口和三亚，受一手房源不足的影响，二手房价格出现炒作。

从11月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.3%、-0.4%和-0.4%。三类城市均有不同程度的价格下降。不过一线城市涨幅并没有扩大，反而有所收窄。

严跃进认为，年底的时候要防范二手房的炒作，尤其是一线城市二手房此前持续下跌，当前交易量在底部已经有所反弹了。同时，对于二手房市场的降温风险，也需要关注。如果二手房交易不好，就会影响二手房房东的房屋置换问题，进而引起一手房的房屋置换。后续对于二手房市场的关注程度需要提高，包括银行信贷以及二手房房屋置换方面的金融服务。

房产开发投资防范“过冷”

国家统计局数据显示，1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。1—11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。

具体来看，2021年1-11月，全国房地产开发投资额同比增速为6.0%。严跃进认为，目前房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平。总体上看，房地产开发投资是衡量房地产景气度的非常好的指标，短期内数据会略显低迷，和房地产销售大环境没有持续改善有关系。

2021年1-11月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.2%。显然，当前土地市场的压力确实比较大，且很多重点二线城市土地交易市场也面临降温的可能，在第三轮拍地中出现了各类流拍的现象，这都是需要注意的地方。积极降低拿地成本和创造更好营商环境很关键。

2021年1-11月，全国商品房销售面积同比增速为4.8%。类似数据来看，降温的态势更为明显了，说明房屋销售压力比较大，房企去库存能力减弱。严跃进建议，近期要积极给与信贷方面的更大支持，同时给予去库存方面有力的政策支持。

2021年1-11月，全国房地产开发企业到位资金同比增速为7.2%。资金面总体上还没有过快改善的可能。即便近期各类政策持续放松，但要反映到房企中，时间是滞后的。严跃进认为需要注意两个变化。第一、个人按揭贷款资金回笼的速度略加快，即其11月份单月同比增速明显为正，这说明银行对于房贷的拨付速度在加快。第二、自筹资金的资金到位情况在改善，即11月份单月同比增速为正，说明一些债券发行等工作在持续推进。

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年1-11月，全国商品房均价为10224元/平方米，涨幅为3.5%。当前房价总体处于降温态势，和房地产交易市场持续走弱等有关。预计12月下旬和明年1月份，各地各类促销和鼓励购房的措施会增加。