地产板块终于出了口气！

12月6日，中央政治局会议中有关房地产的表述备受关注。“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

与去年12月中央政治局会议对房地产只有一句“促进房地产市场平稳健康发展”相比，此次关于房地产的表述共有三句话，着墨较多，可见中央对当前房地产业的关注度。值得注意的是，“支持合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”是首次提及。

受此影响，A股地产板块迎来久违大涨，特发服务大涨逾12%，济南高新、铁岭新城、新黄浦、中交地产涨停，阳光城大涨逾7%，新城控股涨逾6%，板块中多只ST股也都出现涨停。而且，在地产股大涨的带动下，工程机械、家居用品、建筑、建材、家电等板块纷纷大涨。

支持合理住房需求

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”此句表述有两层含义。

“主要含义就是满足合理住房需求，这种提法一般都是政策面要吹暖风的征兆。”上海易居房地产研究院副院长接受券商中国记者采访时说，过去的提法是“房住不炒”、“短期不刺激”、“遏制房价泡沫”等偏严厉的，“购房者的合理需求”是偏宽松的表述。

第二层含义是，要发展支持商品房市场。杨红旭对券商中国记者说，因为目前的商品房市场销售端急剧收缩，开发商打折促销，另外还有开发商降低建筑品质，包含建安、配置、装修等全面的在降低标准，这都是不利于来满足合理住房需求的，所以支持商品房市场其实就是在支持供给侧，支持开发商盖更好的房子。

那么，什么是“合理住房需求”呢？

12月3日，中国银保监会新闻发言人答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

由此可见，合理住房需求主要包括首套房和改善性住房。

而改善性住房中，应该包括置换和首次改善。杨红旭认为，应该不包含多次改善。“满足购房者的合理住房需求，其实一方面是要造更好的房子来满足他，另外就是从信贷，未来可能还要从税收等方面来为购房者降低成本，降低门槛。”

促进房地产业良性循环

“促进房地产业健康发展和良性循环”，今年在促进房地产“健康发展”的基础上，首次加上了“良性循环”四个字，有何深意呢？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对券商中国记者表示，房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。本次会议首次提及房地产行业“良性循环”，简单理解就是，现在房地产循环可能不畅。

一是，供地循环不畅。第三轮土地出让流拍现象明显，包括热点城市，开发商拿地情绪不高，靠国企央企和本地区城投平台给土地市场托底。

二是，开发建设循环不畅。由于资金链紧张、银行担心风险，开发贷落不了地，开发商开工和加快施工的积极性不高。

三是，新房循环不畅。受房企债务违约，担心房子交付不了，以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。

四是，二手房循环不畅。因为交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，也冲击新房。

“整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长。因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，降低二手房交易成本。”李宇嘉对券商中国记者说，这其中，最重要的就是，增加资金润滑剂对循环链条的疏通。央行全面降准，目的也是这个方面。

李宇嘉认为，房地产循环不畅还有一个原因，是由于近期信用风险传播，导致循环下降。近期政府集体对恒大事件发声，加上金融信贷政策开始宽松，目的也是为了让房地产循环畅通起来。

降准利于楼市稳定

除了中央政治局会议，12月6日还有一个重磅政策就是央行降准。央行发布通知，12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

“降准代表了信贷政策会相对宽松。”中原地产首席分析师张大伟说，但目前市场看，整体降准政策主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。但降准必然带来整体社会资金面的变化，对于当下楼市来说，稳定将成为趋势。

此次降准，释放1.2万亿资金，对房地产市场将有何影响呢？

张大伟认为，降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。这次降准，对于购房者来说，肯定有一定的利好，大部分排队贷款购房者有可能加速获得贷款。对于房企来说，降准缓解房地产市场资金压力作用将非常大。

张大伟还认为，房地产贷款政策最严格时期过去了。2021年楼市波动主要原因是房地产信贷包括开发贷和按揭贷在2-3季度明显收紧，调控作业体现，整体市场从之前过热开始明显降温。整体看，9月作为贷款最紧张时期，10-11月开始明显缓和，12月有望再次平稳，积压的房贷逐渐会在2022年一季度释放。

中指研究院也预计，未来，行业环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。

对于未来市场预期，李宇嘉认为，今年年底，房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹，而不是趋势反转。