千亿房企中国奥园60亿理财产品逾期事件，终于有了回旋的余地，其接下来的债务处理也迎来了喘息之机。

12月2日，中国奥园针对60亿理财产品逾期制定了相应的兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付。投资人可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。

自进入11月份以来，中国奥园被评级机构穆迪、惠誉先后5次调低信用评级，最新信用评级显示为CCC-，这意味着中国奥园的融资渠道将进一步受阻。另一端，公司一年内偿还的短期负债规模达517亿元，明年1月份还有两笔美元债陆续到期，合计余额为6.86亿美元。

两端压迫，中国奥园的资金压力可想而知。但这不过是当下房企的一个缩影而已。

中国奥园60亿逾期理财兑付方案出炉

12月2日，中国奥园披露了理财产品逾期一事的兑付方案。兑付方案主要是“现金+实物”两种。据悉，该理财产品总规模在60亿元左右，涉及投资人1500人，内部员工及亲友推荐669人。

具体来看，兑付方案一为现金分期兑付：

1、单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

2、单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，投资产品累计200万以内（含200万）的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕

3、针对利息的兑付安排：投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息，该部分利息按每期兑付的本金和实际延期兑付的天数计算并支付

4、现金分期兑付时间：首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在兑付月（每季度的最后一个月）的25日集中兑付

方案二为实物资产兑付：

1、  实物资产兑付范围：合同约定期限到期的投资产品、以及合同约定期限虽未到期但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。

2、  用于兑付的实物资产：集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。理财经理将与投资人沟通可兑付的实物资产范围。

3、  实物资产兑付的安排：投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

有市场消息称，中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋大厦，并正在与买家谈判。据证券时报记者了解，目前中国奥园正在加速处置一些境外资产，包括位于加拿大、澳大利亚的几处物业正在寻找合适的买家。

为了缓解资金危机，中国奥园在11月份以9亿港元处置了香港的几处物业， 并展期3笔到期债券。上述种种措施，意味着中国奥园违约警报暂时解除。

尽管债务问题已经暂时缓解，但中国奥园的流动性仍然充满不确定性。自11月份以来，中国奥园被穆迪、惠誉等评级机构频繁下调信用评级，最新信用评级显示为CCC-，不利于后续再融资。

中国奥园短期债务压力不小

根据中国奥园2021年半年报显示，截至6月末，中国奥园的资产总额为人民币3161.55亿元，有息负债（包含银行及其他借款、优先票据及债权）约1113.11亿元，应付账款及其他应付款项达到411亿元，也即，中国奥园拖欠上游供应商的欠款超过400亿元。

此外，根据中报显示，中国奥园现金及银行存款约人民币683亿元，其中受限制银行存款77亿元，账面可支配现金仅有606亿元，而公司1年内的短期贷款为517亿元，一年以上2年以内的债务规模达到234亿元。

联合资信称，奥园集团负债结构以流动负债为主，近三年债务规模逐年增多，债务在1年以内到期部分规模较大，整体结构有待改善。

此外，明年一月份，奥园还有2笔美元债陆续到期，合计金额为6.86亿美元。