如今，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更成为房企眼中的“香饽饽”，但各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。而今日通过的《深圳经济特区城市更新条例》，则针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案。

记者查阅深圳市人大常委会官方网站发现，据深圳市六届人大常委会公告（第二二八号），《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，自2021年3月1日起施行。

根据新出炉的条例，记者划出以下重点：

1、建立市场退出机制，规定申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。

2、建立“个别征收+行政诉讼”制度：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

3、旧改补偿方式为产权置换的，旧住宅区的合法建筑，置换标准统一不低于套内面积1：1。

4、明确市场主体准入门槛和选定市场主体方式，规定参与城市更新的市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。旧住宅区城市更新项目应当采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。

5、规定面积误差处置方式。明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。

相较于此前的“双百”要求，如今将个别征收的“门槛”设在95%让一些“难产”的城市更新项目看到希望。那么，将个别征收的“门槛”设在95%，会不会导致市场主体故意“怠工”，甩锅给政府？公开信息显示，深圳市人大法制委员会副主任林正茂表示，个别征收可能会引起物业权利人的行政诉讼，所以流程会比较长，这其实是不符合市场主体即开发商利益的，相信市场主体最愿意看到的方式还是双方顺利达成补偿协议，而不是进入个别征收阶段。

钉子户和拉锯战

一边是大部分业主已经搬迁并盼望早日回迁，一边是未搬迁住户继续与开发商进行博弈。实际上，这样的情况还在深圳许多老旧住宅和城中村项目中存在，这种旷日持久的拉锯战常常令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。对于“个别征收”，深圳市场早有信号。

说起钉子户和拉锯战，就不得不提到罗湖区的木头龙城市更新项目，这一项目早在2010年就被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。直到2019年8月仍剩下几户未签约，整个项目陷入停滞状态。2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。今年3月，深圳市罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工，其中就包括了木头龙小区城市更新单元项目。记者在现场看到，木头龙更新项目已经动工，更传出首批产品即将在明年入市。

（木头龙城市更新项目施工现场  吴家明摄）

“我搬家都快10年了，之前到处租房子，拆迁听起来很让人羡慕，但其中的痛苦只有经历过的人才知道。”陈城原来就住在木头龙，原本以为四五年就可以回迁新房的他，就是因为一些钉子户而导致拆迁受阻，至今未入住新房。如今的他已经从刚毕业的年轻小伙变成一名“奶爸”，“还好，现在总算看到希望了。”

证券时报记者发现，紧邻木头龙项目的教育新村老旧小区也传来了更新的消息，而且该小区仅历时7个月就完成全部签约，刷新了深圳市老旧住宅区城市更新项目的签约纪录。相较于木头龙10年的漫长更新路，教育新村不得不说是幸运的。有教育新村的业主告诉记者，该小区的更新首先是推选出一两名居民代表成立“业主协调小组”，收集、反映小区居民的意见建议，再组织居民代表和市场主体代表定期协商。

证券时报记者在深圳罗湖、福田和南山区发现，多个大型城中村已经进入实际拆除的阶段，湖贝、白石洲、蔡屋围等城中村的更新已经进入实际拆除阶段，而且体量惊人。其中，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，湖贝城市更新项目总计容建筑面积约220万平米。推动旧改进程的背后，政策必不可少。合一城市更新集团公布的数据显示，仅在今年第三季度深圳共出台城市更新类相关政策46个，除去国家级及省级政策外，平均一周两策，深圳仍处于政策高频密集发布的态势。与此同时，实施主体为民企、国企、股份公司三大类，民企占比最大，为69%，其次为国企，占比为25%。