五一之后，REITs这个名词渐渐热了起来。

原因是4月30号中国证监会和国家发改委联合发出了关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知。

什么是REITs呢，REITs的英文全称是Real Estate Investment Trusts，指的是不动产信托基金，即投资于不动产的基金。

举一个例子方便大家理解，假如你的闺蜜群一共有10个人，大家手里都有点闲钱想投资一些小项目。

考察了很多项目后发现有一家商铺，每年可以收7万的固定租金，而且所在的地段不错，未来可能还会涨价，但是买下这间商铺需要100万。

你们10个人谁都没有100万的，于是大家开始商量，如果每个人投资10万块钱，这样的话就能凑齐100万把商铺买下来收租了。

但是大家又面临一个问题，买下商铺还要招租、收租，大家平时没有时间去顾及这些怎么办。

于是大家一商量，不如我们专门请一个人，让他帮我们把商铺买下来招租、收租，每年拿出租金的90%给大家分红，剩下的10%作为这个人的佣金。

这个行为其实就是REITs。

不过在实际中，这个过程是反过来的。

比方说有一家基金公司或者券商，发现一项100万的不动产项目每年有7万块的租金，于是券商或者基金公司就把这个不动产作为一个资产整体，打包成一个基金包。

总价值100万，分成1万份，每份100元，承诺每年分红比例预计是6.3%（租金7万，90%拿来分红），通过公开募集的方式发行基金。

这样投资者就可以像直接买卖基金那样，按份购买，来降低参加不动产投资的门槛。

如果该不动产的价值从100万涨到了200万，那么reits的基金净值也随之上涨了一倍。

如果此时有人不想持有这份基金，就可以直接把基金卖出套现离场。

如果不动产的价值从100万跌到了50万，那么投资者手中的基金净值也就下跌了。

但是如果该不动产每年仍然可以收租金7万，那么投资者每年的分红是不会变的。

所以REITs的作用，其实就是把不动产进行“资产证券化”。

当然，真正的REITs里不止有一个项目，通常是打包了一大堆不动产项目，比如酒店、停车场、度假村等等。

但说白了还是一群人集资投资不动产，享受不动产升值，还有租金红利。

买REITs的好处其实很多。

但最重要的就是足够分散、安全。

试想，如果是我们普通人投资不动产，不仅需要砸一大笔钱，还可能需要冒一些风险。

而REITs买入的是一篮子地产，这样就可以在你的资产配置中带来多元化，避免了如果某一个项目出现问题影响所有本金的安全度的问题，起到了风险对冲。

而且一旦你想退出，只需要卖出就行了，其现金流弹性要比转手动辄要缴纳高额转手费的不动产好很多。

由于现金流具有更强的弹性，所以REITs在更多时间段内的波动性往往也低于其他股票。

因为尽管REITs在金融市场上短期内会受到波动的影响，但从长远来看，REITs的波动仍然跟随不动产市场。

由于收益更加稳定，较高的股息支付通常可以起到抵御股市日常市场波动的作用，因此出现大的负面意外风险的风险较小。

她姐在前面说了，REITs的主要收益来源有两方面：

一个低买高卖，靠升值获利；

另一个是拿租金回报。

从历史上看，REITs的收益水平，还是挺让人满意的。

曾经有研究者提取了2009年7月至2019年6月10年间的数据，发现REITs的年化收益率略高于美股近0.8%。

不仅如此，两者的相关系数仅为0.65，所以REITs可以称得上是构建资产配置组合中的理想工具之一。

REITs主要有权益型REITs、抵押型REITs以及两者的混合型。权益型REITs和抵押型REITs的区别在于是否直接持有不动产。

权益型REITs，投资的是实物，拥有所投资不动产的所有权。

投资的是高速公路，就赚过路费；投资的是办公楼，就赚租金，投资者的收益主要来自于租金和不动产升值。

抵押型REITs旗下没有任何的房地产，投资的是各种不动产抵押贷款债券，投资者的主要收入来源是抵押贷款产生的利息，因此抵押型REITS的收益受利率影响较大。

目前国际市场上最主流的是权益型REITs，长期回报和流动性比较好，市场价格也更稳定。

光华管理学院曾在2018年做过一项研究，美国权益型REITs在近20年，年化投资收益率高达11.4%，远超过同期美国股市和债市的收益率了。

综上，因为REITs的这些特点，投资者就可以像购买个股一样，挑选优质的REITs购入然后长期持有股息。

那我们该如何挑选REITs呢？

有一些指标可以作为参考，比较重要的当然就是股息率和上市以来的价格年度复合增长率。

也就是一年的分红有多少和上市以来的价格涨跌情况。

其次还要考虑杠杆率，有些REITs虽然回报看似很高，却是因为趁着牛市高度杠杆来增加收益的，这样的REIT在不动产市场不景气时，很容易收到重创。

除此之外，我们还可以根据一支REIT过去的股息是否稳定增长、旗下不动产空置率特别是在金融危机时的空置率究竟如何、平均租约是否是长期租约、旗下地产是否足够多元化而不是仅限于容易受经济危机影响的购物商场等去判断一只REIT是否适合购入。

还有一点值得注意，因为抵押型REITs旗下没有不动产，而是受利率影响较大的不动产抵押贷款债券。

当借款人成功还款时，抵押贷款债券拥有了现金流，从而以股息的形式发放给投资者，因此这类REITs可以靠杠杆带来10%一年的高额回报。

可一旦经济危机或利息上升，坏账增加对于抵押型REITs来说是摧毁性的，所以她姐的建议是尽量不要去尝试。

REITs可以说是一项懒人投资法，帮大多数人以极低的门槛实现“包租婆”“包租公”梦想，算是一种比较适合我们普通人的投资了。

虽然咱们国内刚开始发展公募REITs，具体的公募基金产品还没出来，但这种比较好的投资品种新选择，已经让她姐有点期待了。

不过她姐还是要提示大家，投资REITs除了受到不动产市场价格波动的影响，还有不少风险因素。

比如投资不同的物业类别受宏观影响也不一样，如果一个地区老龄化人口迅速增长，写字楼工厂等的空置率增加，租金也就相应减少；

还有就是利率波动影响较大的抵押型REITs，利率提高时可能会增加坏账率，投资者也更愿意卖出REITs投资债券等其他固定收益类产品等等。

所以买入后是有亏损的可能的，大家还是要量力而行。