住房是天朝百姓非常关心的问题，而其中，一线城市购房攻略又是大家聚焦的地方，尤其是各种漂。
从大学来京已经16年了，从懵懵懂懂到安家置业，经历过很多，二手房交易买买卖卖也有过好几次。
这里做了一些整理，希望对大家有用。
一、买房篇
01 买房资质要求
1、所在城市对于购房资质有哪些要求？
北京是首都，所以嘛，肯定是限购的。
本地户口：单身名下无房，购买1套；已婚名下无房，购买2套
外地户口：社保连续满5年，购买1套；有工作居住证，购买2套
2、满足资质有哪些注意事项？
对于北漂来说，如果走攒社保这条路，那么就是社保一定不要断，影响太多了。
02 买房贷款政策
1、公积金贷款政策如何？
(贷款条件，贷款额度，贷款比例，贷款申请等)
认房又认贷。
首付：首套35%，二套60%
公积金缴存一年可以贷10万，上限120万
2、商业贷款政策如何？
(首付比例，贷款利率，贷款申请等)
认房又认贷。
首付：首套35%，二套60%。
当然，还有很多别的条件，比如非普通住宅二套只能贷款20%。
怎么算非普通住宅呢？面积140平以下，单价或者总价不超过所在区域最高指导价，指导价去网上查，以4-5环为例，总价不超过468万属于普通住宅，所以咯，不管多少钱的房子，4-5环内二套最高贷款就是468万*40%=185万，其余都是首付。
利率，5月份朋友买的房子，首套利率上浮5%，二套据说是10%以上，没有最近成交的实例。
03买房绑定社会福利
1、购房是否绑定某些社会福利？例如上学等
最典型的就是上学了。但是挂钩到什么程度，也是看各区政策的。建议在购房之前，认真研究好所在区域对于非京籍的入学要求。
别的社会福利暂时还不明显，不过一套一线城市房产就是最大的福利了。
2、有哪些注意事项？
就一句话，认真研究好所在区域对于非京籍的入学要求。
04 选房技巧
1、当地房子有哪些类型的产权？如何选择？
北京的房子产权还是简单一点，大致总结如下：
商品房：最优选择，税费最少，贷款政策最好
已购公房：也可以选，具体限制要具体分析
经济适用房：谨慎，分一类和二类，税费多10%、3%不等
商住两用：谨慎++，产权短，贷款限制多，交易成本高，影响上学等等
2、所在城市对于二手房和新房的不同看法
对于工薪族来说，五环内基本就是选择二手房，新房极少，即使有也是非富即贵。
3、新房有什么优势，如何选择？
这两个月也有个朋友买了郊区的新房，最大的优点就是户型超好，看得我流口水。
总结起来就是：
户型好；
小区设计好，规划合理；
还有就是不算便宜，当然最大的短板就是位置也要远一点。
05 买房渠道
1、自行成交有什么注意事项
对于北漂，不建议自行成交，风险比较高。
06 买房涉及费用
买房涉及哪些费用？
(中介费，评估费，契税等等)分别是多少，如何评定？
中介费：绿皮LJ大约2.5%，其他1%-2%不等
评估费：600-1500
契税：首套——过户房款1%，1.5%(90平以上)
个税：差额20%
增值税：很多，具体情况具体分析
07 整体买房流程分享
如何签合同？如何网签？如何解抵押？如何办理贷款？如何交契税，过户等等？
二手房交易流程大致如下：
签合同；
付定金(10万以内):签合同当天付；
付第二笔定金：签合同10日左右，一般会在房屋核验后，现在不强制要求房屋核验，但作为买家，还是建议做的，核验之后再付其他定金；
购房资质审核：1个工作日(资质审核要的材料提前和中介确认，提前准备好)；
打网签：1-2个工作日(这之后再出新政基本就和你没关系啦，网签后才表示靠谱)；
解抵押：如卖方有抵押，这之后就会开始约定时间赎楼，还清银行欠款之后，出解压材料，大概5-10个工作日。这期间可以并行房屋评估；
申请贷款：双方面签(也是要提前准备好材料)；
银行批贷：面签后5-20个工作日，视不同贷款渠道有所区别，我们申请公积金贷款一周批贷(市管)，之后还要有1个工作日去签借款合同；
预约缴税：可以等待批贷并行，之后就可以预约过户；
打首付款：过户前1个工作日(即使监管也只需要提前一个工作日，作为买家来说，还是建议监管)；
过户：准备好材料去过户。过户后几个小时，监管的首付就到账了，遇到贷款的，公积金一般是过户后5-10个工作日放款，商业贷款视不同银行而定。
08 学区房特辑
所在城市学区房有哪些特点？
对于公立校，坊间总结的：西城是高峰，海淀是高原，东城是平地，朝阳是山谷，别的，自行想象……
私立规模上来说还不是那么大，我也了解的不多，所以不多评价了。
一句话，去研究一下所在区域对于非京籍的入学政策，再行动。
二、卖房篇
01 房子卖多少钱才不亏？
这些年的房产市场异常火热，这也是许多老百姓最容易参与到的大宗交易，切切实实的影响了许多家庭的财富积累。
那么，房屋交易中的计算是否都明白？
最近就有个朋友在换房，他的情况就很典型，刚过户一年的房子想换房，又不像好些年前，100万买的房子卖了300万，那肯定是大赚了嘛。
而这一年北京房价平平，他说“起码我得知道我卖多少钱才不亏”……
接下来帮大家解决——
房子卖多少钱才不亏？
房子总成本究竟是多少？
一买一卖，究竟是赚了还是亏了？
房子赚了，究竟赚多少？
02房子成本价究竟是多少？
在买房结束的时候，我们很容易就能知道究竟花了多少钱买房子，不就是房款+各种税费嘛。
是的，在房子过户完成的时候，房子成本价=房款+各种税费。
例1:房款200万，中介费10万，各种契税，贷款手续费，评估费等等5万，这套房子当时成本价是215万，其中贷款100万，自己支付的总现金是215万-100万=115万
但是，1年后或者5年后我们计划卖房，那个时候房子成本还是215万吗？
肯定不是呀，这里有几个因素影响房子成本价——
1、已支付贷款利息
2、房子出租所得
3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本
4、如有装修，还要加上装修费
如果房子是自住，那么就不存在第二项，如果房子是全款买的，那么就没有第一项。
大家各自对号入座。
已支付贷款利息，最简单的方法：
已付贷款利息总额=期间总支付月供-已支付本金=期间总支付月供-(总贷款额-剩余本金)
原理是我们每个月换的月供包含利息和本金，把本金部分去掉就是我们支付的利息。
这期间如果有房租收入，那么对于房子成本是减少的。
例2:继例1，该房子持有1年，一共支付了12期月供，每个月3000元，1年后，贷款剩余本金98.5万元，这一年共支付物业费暖气费0.5万元，房子出租所得2万元，简易装修花了2万元。
这时候我们再去计算当前的房子成本：
已付贷款利息总额=3000*12-(100万-98.5万)=2.1万。
房子出租所得-2万
暖气费物业费0.5万
装修花费2万
则一年后，该房子成本为
=过户时总成本215万
+贷款利息2.1万
-房租所得2万
+物业费暖气费0.5万
+装修花费2万
=217.6万。
03 房子卖多少才不亏？
看了上一点，可能有一些人要说，卖217.6万就不亏了呀。
是吗？当然不是，如果卖217.6万，还是亏的。
这里我们漏掉了资金占用成本。
企业会计里面，有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added)，指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。
其核心理念是资本投入是有成本的，企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。
对于房子，我们不就是股东吗？
在上述公式计算中，我们考虑了债务成本(已支付贷款利息)，但是没有考虑我们的股权成本(自己支付那部分现金的成本)，即资金占用成本。
股权成本如何计算，企业计算里，会用很多因素得出一个股东回报率。
在这里，我们就考虑，这笔现金，如果我们不拿来买房，那么至少可以获利多少？
可以称之为期待收益率——
参考一：这笔钱稳妥投资的收益率，比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品，至少可以得到的收益率，以当前为例，4%是没问题的。
参考二：对于一些成熟的投资者，可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率，例如过去几年平均收益率6%。
就实践来说，建议用第一种方法作为参考。
所以，继续上面的案例，房子卖多少钱不亏
不亏价 =当期房子成本价+资金占用成本 =房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。
所以，一年后卖这套房子，至少要卖222.2万才是不亏的。
例如在卖房的时候，中介问到你的底价，那么可以是这个价位上浮一点，低于这个价位，其实就是亏的。
04 房子卖多少才不亏？
看了上一点，可能有一些人要说，卖217.6万就不亏了呀。
是吗？当然不是，如果卖217.6万，还是亏的。
这里我们漏掉了资金占用成本。
企业会计里面，有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值(EVA=Economic Value Added)，指从净利润中扣除包括股权和债务的全部投入资本成本后的所得。
其核心理念是资本投入是有成本的，企业的盈利只有高于资本成本(包括股权成本和债务成本)时才会为股东创造价值。
对于房子，我们不就是股东吗？
在上述公式计算中，我们考虑了债务成本(已支付贷款利息)，但是没有考虑我们的股权成本(自己支付那部分现金的成本)，即资金占用成本。
股权成本如何计算，企业计算里，会用很多因素得出一个股东回报率。
在这里，我们就考虑，这笔现金，如果我们不拿来买房，那么至少可以获利多少？
可以称之为期待收益率——
参考一：这笔钱稳妥投资的收益率，比如这笔钱用来买国债、定存银行理财等风险低的产品，至少可以得到的收益率，以当前为例，4%是没问题的。
参考二：对于一些成熟的投资者，可以用自己过去几年获得的实际收益率作为期待收益率，例如过去几年平均收益率6%。
就实践来说，建议用第一种方法作为参考。
所以，继续上面的案例，房子卖多少钱不亏
不亏价=当期房子成本价+资金占用成本=房子总成本+首付资金成本*期待收益率=217.6万+115万*4%=222.2万。
所以，一年后卖这套房子，至少要卖222.2万才是不亏的。
例如在卖房的时候，中介问到你的底价，那么可以是这个价位上浮一点，低于这个价位，其实就是亏的。