投资者一般都会发现，大部分地产股的经营性现金流都是负数。这就是说从现金流的角度看，大部分的地产商都是“缺钱”的。这就让人奇怪了，为什么人们天天说房地产是个“暴利”行业，地产商挣“黑心钱”，而他们的财务报表上的现金流却告诉我们，他们很“缺钱”呢？我想这还得从最简单的对现金流的认识开始说起。

要认识现金流，首先就要区别现金流和利润。现金流和利润是不同的，一家企业有利润未必有良好的现金流。但是，如果一家企业有良好的现金流，一般都会有利润。会计利润是可以不必是现金流入，可以是应收账款——就是说只是签了合同没拿到钱也可以算作是利润的。会计利润在很多时候是有很多“水分”的，而现金流相对更稳妥些。

什么是经营性现金流？

对于这个问题，我想先打个比方。假设你就是一个地产商老板，你手头上有5000万的现金，你开始只拿了一块地来开发，土地款是1亿，你不够钱，于是你找银行贷款，银行因为你有土地使用权，于是借给了你1亿。你拿到银行的借款后，就开始请规划设计公司做楼盘开发的设计，这个花了你200万。后来，你又请了施工单位，又花了你500万。在房子开始销售时，你发现房子特别好卖，恰好你又发现一块很有潜力的地块在拍卖，于是你参加了土地的拍卖，又拿了一块地，土地款是2亿，你又去找银行贷款，银行因为你有土地使用权，于是又借了2亿给你，后来，你又拿了1.5亿去买地。就这样，你拿的第一块地的房子才刚开始卖，你就又开始拿地了。你总感觉手头的钱不够用，因为你一直在做“投资性支出”。这个时候，你的“经营性现金流”是负数的，也即是呈现净流出状态。但是利润却可能是丰厚的——正是因为你看到房子特别好卖，你才会做出紧锣密鼓拿地的决定——你考虑的不是眼前的现金支出，而是未来的大笔收入。

我想，我打这个比方，或许可以帮助你理解地产商的现金流问题了。房地产是个需要庞大的资金做后盾的产业，有较高的利润率，但是也有较高的财务风险。在地产商高速扩张的时候，因为开发周期一般少则一年，多则三年，所以在现金流的表现上，通常是现金净流出的状态——最终利润还没结算，但钱却已经早早地花出去了。拿地、规划、设计、施工都是花钱的事，在房子还没建好，还没有开始销售的时候，地产商全都是在“烧钱”的。而对于一些追求扩张的地产商而言，这个过程是延续的，他们的做法是不断地“烧钱”——在某种程度上说，他们也是站得更高，望得更远吧。

从短期现金流的角度看，地产上市公司并不是非常理想的投资对象。因为大部分时候地产上市公司的现金都是呈现净流出状态的。而尚未结算的利润，又是存在很多不确性的——比如房价下跌的风险。但是，为什么还有那么多投资人愿意做地产投资呢？这很大程度上就是被其高速扩张造成的高成长性吸引了。

地产上市公司的经营性现金流可以为负数，但是，无论如何，如果一家地产上市公司的EVA值是负数的，那么就可以说是没有投资价值的。因为EVA为负数说明一家地产商的资本成本高出创造的资本回报——无论怎么高速成长，这种情况都是对创造价值无益的。

所以企业有现金流是比较好的。

【以上内容仅代表个人投资建议，股市有风险，投资需谨慎】