近期碧桂园在裁员、恒大全国降价促销、王健林要减少地产业务占比、万科再提活下去。好像一时间所有龙头企业都惨得不行。而事实上呢？好像也是如此。。。。因为房企今年有不小的资金缺口。首先面临巨量债务到期，其次地产企业负债率都不低。老企觉得，对于房企在去库存和去杠杆之间总得选一条路走不是吗？

　　2019天量债务到期+减少投产速度=阶段性房价底部？

　　大家都在看衰房价的时候为何老企敢提出阶段性底部？咱们知道房住不炒是必须坚持的。然而目前的情况来看，好像一致性预期太多了。往往供给突然降太多的时候，很容易造就阶段性底部。而且我们知道2018年我国城镇化率达是59.58%。但相比发达国家，我们还有20%的空间。

　　老企有个房地产资深人士的朋友，他告诉我

　　之前的房地产公司卖的不是房子仅仅只是卖地的，根本算不上是房产商，都是用的垃圾材料。追求快速周转的那种1天建一层的公司再牛X，也不可能逆转水泥的28天凝结周期，换句话说，造的就是垃圾。所以我们能发现近几年的房子刚建成没多久就开始变破，这其中又以08年-15用的劣质材料为最。像那种类似于以玻璃材料为主打的精装修轻奢风格，刚开始看的时候富丽堂皇，闪的不行，但是你们不知道玻璃两年就老化模糊化的嘛？几年就又暗又丑，正好配化妆过度的美女。

　　但其实房企还是拥有很大的提升空间的。

　　房地产长期趋势将是：价格不变，质量提高，周期拉长。

　　下一阶段技术质量要求会慢慢大于宣传。这其实也是一个行业升级转型的机会，发展起来后有利于房企走出去赚更多的钱。

　　所以房地产业发展其实还有部分潜力，当然相比券商来说空间小不少，但时机就和之前老企去年十月份抄券商底的时候是类似的。

　　我们知道金融周期其实大部分情况下就是债务周期，基本逃不过这六个阶段

　　不好看

　　减少供给去债务

　　价格上涨

　　看好

　　增加供给增加债务

　　价格下跌

　　介入的最好时期是2的末期，出场的最佳时期是5的末期。

　　据中信建投研究所数据：

　　2019-2022年的房企债务到期量分别有

　　3711、4026、7479、2518、2846亿元到期。

　　可回售债务2019-2022年分别有

　　4804、2559、2032、68、82亿元到期。

　　合并一下可以看到分别是：

　　8515、6585、9511、2586、2928亿元到期。

　　简单说一下就是19年和21年的压力最大，同时拆分到季度又以19年1季度为一个高峰，而21年整年都是一个高峰。

　　所以在老企的看法里19年和21年都是流动性较缺的年份。可没有极低的流动性哪来得极低的价格呢？

　　按照这个数据，很简单就能判断出一点：19年1季度和21年的时候很容易在附近时间点产生一个阶段性低点。如果大家有什么刚需的话，是可以考虑这个时候介入的。

　　当然，这是个粗略的时间点，只是让大家去关注。具体情况大家需要善于捕捉那个极限点，这并不是简单的判断，还需要对行业多方面进行研究。当然，我们可以等信号。

　　信号：

　　市场极度悲观大部分一致看空

　　行业标志性暴雷事件

　　这两个信号老企不具体论述，可以去翻我以前的文章。基本上当这两个信号发生后的一段时间内，就很容易就出现阶段性低点了。