小麦换房、大蒜换房之后，河南楼市又出新招。

6月29日，河南省济源市房管局在《促进房地产平稳健康发展若干措施》中提到，居民首套房首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。

济源市房管局市场监管科工作人员告诉银柿财经记者，因文件下发时间短，尚未进入实践操作过程，有关首付分期的具体操作还是得看房企。随后，记者致电了济源市一处由建业地产（00832.HK）开发的楼盘，售楼处工作人员则表示，公司有接到相关通知，但最终是否会执行还有待通知，目前仍在开会讨论。

“我不是很看好首付分期这种鼓励政策，首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但是实际上，在现实操作中往往可能会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。”北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，“同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”

部分城市明确禁止首付分期

有业内人士表示，对于分期交首付，开发商主要通过两种方式操作。一种情况是购房者支付部分首付款后，开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商。另一种情况是，开发商以分期交首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。

其实，看似优惠的“分期首付”蕴藏着不小风险。“首先，首付分期本身和银行按揭贷款政策有一定的矛盾，属于非正常操作。其次，选择首付分期的购房者可能本身就是在透支自己的资金能力，一旦不能及时支付，反而会产生商品房纠纷。更重要的是，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”王玉臣解释道。

中国住房和城乡建设部办公厅法律顾问、北京房地产中介行业协会法律顾问王树德接受媒体采访时表示，住建部和央行均有发文，明确首付贷、首付分期是不合规行为。“此类操作的风险在于，如果此类违规行为被查处，购房者可能无法办理网签和后续贷款，不补足房款可能产生购房纠纷，若退房还可能牵扯房屋买卖、借贷等多方法律关系和多起诉讼案件。”

事实上，部分城市也明文规定不允许首付分期。如河南省省会郑州市早在今年2月发布的房地产消费警示就明确提到，消费者在购房时要根据自己实际情况量力而行，资金不足时要寻求正当渠道筹措，不要参与开发企业、中介公司或个人提供的“首付分期”服务。在郑州，如果有房企销售房子进行“首付分期”或“零首付”，可向监管机构举报。除约谈房企，进行行政处罚外，还会公开登报批评，甚至有可能遭到银行按揭停贷。

对楼市成交的带动效果不明显

上述济源市售楼处工作人员还告诉记者，就算执行首付分期的政策，也是分项目进行，“比如购买我们楼盘的客户，在首付上有困难的就不多。再加上现在公积金和商贷政策都比较友好，估计用到的不多。”

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，此举虽对于购房者和房企而言均具有一定的利好，但这种做法或许对楼市成交的带动效果并不明显。“其一，市场经济环境仍处恢复阶段，居民对存款的储备情绪上升，楼市购买力仍较乏力；其二，此举对于房企资金压力的缓解作用不大，房企采纳情绪或许不高。”

“鼓励开发商分期首付和降价，是很多三四线城市过去经常开展的政策措施。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期还有很多开发商为了促进销售，已经开始做分期首付了，甚至还有零首付的，但更多的是希望以大力度打折作为促销手段，提高首付的比例，尽快回款。

分期首付、零首付之外，还有小麦换房、西瓜换房等极具“噱头”的促销手段。而各类花式促销的背后，则是仍处于下行周期的房屋成交量与低迷的购房信心。

国家统计局公布的《2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》统计数据显示，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。

“虽然整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“楼市需要领头羊，比如上海、杭州此类的一二线城市要带头。”

不过，随着疫情控制的良好成效，政策松绑效应加速显现。诸葛找房数据研究中心预计，随着工信部取消行程卡星号标记，疫情对市场阻碍会提速消退，积累的购房需求将在宽松的政策下加速释放，市场已经筑底回升，7月、8月市场将继续进入恢复快车道，预计9月实现同比转正。